انتخاب وام مسکن فقط به معنای پیدا کردن پایین‌ترین نرخ بهرهٔ تبلیغ‌شده نیست. نوع وامی که انتخاب می‌کنید می‌تواند بر پیش‌پرداخت، بیمهٔ وام مسکن، شرایط واجد شرایط شدن، قسط ماهانه و حتی اینکه کدام ملک‌ها برای خرید شما منطقی‌اند تأثیر بگذارد.
برای بسیاری از خریداران، تصمیم نهایی به انتخاب میان وام متعارف (Conventional) و وام FHA می‌رسد.
وام‌های FHA می‌توانند برای خریدارانی جذاب باشند که پول محدودی برای پیش‌پرداخت دارند یا سابقهٔ اعتباری‌شان گرفتن وام متعارف را دشوارتر می‌کند. در مقابل، وام‌های متعارف می‌توانند برای وام‌گیرندگانی که اعتبار قوی‌تر، پیش‌پرداخت بزرگ‌تر یا تمایل به انعطاف بیشتر در مورد بیمهٔ وام مسکن دارند، مزیت‌هایی داشته باشند.
هیچ‌کدام از این دو گزینه خودبه‌خود بهتر نیست.
انتخاب درست به سابقهٔ اعتباری، نقدینگی در دسترس، بدهی‌ها، قیمت خرید، خود ملک و مدت زمانی که انتظار دارید وام را نگه دارید بستگی دارد.
گروه املاک علی شریعت به خریداران کمک می‌کند هم جنبهٔ ملک و هم جنبهٔ تأمین مالی خرید را در نظر بگیرند تا با راهبردی وارد مالکیت خانه شوند که فراتر از روز بستن معامله هم منطقی باشد.
پرش به:
خلاصه – راهنمای سریع
- وام‌های FHA وام‌های مسکنی هستند که دولت آن‌ها را بیمه می‌کند و از طریق وام‌دهندگان تأییدشده ارائه می‌شوند.
- وام‌های متعارف توسط FHA بیمه نمی‌شوند.
- وام FHA ممکن است راهی برای مالکیت خانه برای خریدارانی با پیش‌پرداخت کمتر یا سوابق اعتباری خاص فراهم کند.
- وام متعارف می‌تواند برای وام‌گیرندگانی با اعتبار قوی‌تر و نقدینگی کافی جذاب باشد.
- بیمهٔ وام مسکن در وام FHA و وام متعارف به شکل متفاوتی عمل می‌کند.
- ملک‌هایی که با وام FHA خریداری می‌شوند باید الزامات ارزیابی و شرایط ملک مربوط را برآورده کنند.
- سقف وام می‌تواند تعیین کند کدام گزینه برای یک خانهٔ مشخص مناسب است.
- به‌جای انتخاب صرفاً بر اساس پیش‌پرداخت یا نرخ بهره، هزینهٔ کل هر دو وام را مقایسه کنید.
بررسی دقیق
تفاوت اصلی وام متعارف و وام FHA چیست؟
بزرگ‌ترین تفاوت به این برمی‌گردد که چه کسی پشتوانهٔ وام است.
وام FHA توسط ادارهٔ فدرال مسکن (Federal Housing Administration) بیمه می‌شود. شما مستقیماً از FHA وام نمی‌گیرید؛ بلکه وام را از یک وام‌دهندهٔ تأییدشدهٔ FHA دریافت می‌کنید و بیمهٔ فدرال از وام‌دهنده در برابر برخی زیان‌ها محافظت می‌کند.
وام متعارف از بیمهٔ FHA استفاده نمی‌کند. وام‌های متعارف می‌توانند شامل وام‌های منطبق (conforming) باشند که شرایط خرید توسط فنی‌می (Fannie Mae) یا فردی‌مک (Freddie Mac) را دارند، و همچنین سایر محصولات وام متعارف.
این تفاوت ساختاری بر واجد شرایط شدن، بیمهٔ وام مسکن، الزامات ملک و جنبه‌های دیگر وام اثر می‌گذارد.
خریدارانی که می‌خواهند دربارهٔ این گزینهٔ تأمین مالی بیشتر بدانند، می‌توانند راهنمای ما دربارهٔ برنامه‌های وام FHA در کالیفرنیا را مطالعه کنند.
پیش‌پرداخت مهم است، اما آن را تنها معیار قرار ندهید
گفت‌وگو دربارهٔ وام متعارف و وام FHA اغلب از پیش‌پرداخت شروع می‌شود.
وام FHA به این شناخته می‌شود که برای وام‌گیرندگان واجد شرایط، پیش‌پرداخت نسبتاً پایینی را می‌پذیرد. برنامه‌های متعارف هم ممکن است گزینه‌هایی با پیش‌پرداخت کم داشته باشند؛ یعنی خریداران نباید وقتی نقدینگی محدود است خودبه‌خود فرض کنند FHA تنها انتخاب است.
در عوض، از وام‌دهندگان بخواهید سناریوها را کنار هم برایتان مقایسه کنند.
برای هر گزینه این موارد را مقایسه کنید:
- پیش‌پرداخت لازم
- نرخ بهره
- قسط ماهانهٔ اصل و بهره
- بیمهٔ وام مسکن
- هزینه‌های بستن معامله (کلوزینگ)
- نقدینگی لازم در زمان بستن معامله
- هزینهٔ بلندمدت وام
وامی که کمی پول نقد بیشتری در ابتدا لازم دارد، ممکن است در بلندمدت از نظر اقتصادی بهتر باشد.
از سوی دیگر، حفظ پس‌انداز بیشتر پس از بستن معامله ممکن است برای یک خریدار از رسیدن به کمترین قسط ماهانهٔ ممکن ارزشمندتر باشد.
هیچ پاسخ درستی که برای همه صدق کند وجود ندارد.
اعتبار می‌تواند تعیین کند کدام وام بهتر به نظر برسد
سابقهٔ اعتباری می‌تواند تأثیر قابل‌توجهی بر قیمت‌گذاری وام و واجد شرایط شدن داشته باشد.
وام FHA گاهی برای وام‌گیرندگانی که سابقهٔ اعتباری‌شان به شرایط جذابی در وام متعارف نمی‌رسد، انعطاف بیشتری دارد.
با این حال، هرچه سابقهٔ اعتباری وام‌گیرنده قوی‌تر شود، وام متعارف ممکن است رقابتی‌تر شود.
این یعنی دو خریدار که خانه‌های کاملاً یکسانی می‌خرند ممکن است مقایسهٔ بسیار متفاوتی میان گزینه‌های FHA و متعارف داشته باشند.
خریدار «الف» ممکن است وام FHA را بسیار جذاب‌تر بیابد.
خریدار «ب» ممکن است برای وام متعارفی واجد شرایط باشد که شرایطش وام FHA را کم‌جاذبه‌تر می‌کند.
به همین دلیل جمله‌های کلی مانند «FHA برای خریداران خانهٔ اول بهتر است» یا «وام متعارف همیشه ارزان‌تر است» می‌توانند گمراه‌کننده باشند.
اعداد واقعی شما مهم‌تر از برچسبی است که روی وام خورده است.
آماده شدن پیش از شروع جست‌وجو هم کمک می‌کند. نکات پیش‌تأیید وام مسکن برای خریداران توضیح می‌دهد که خریداران چگونه می‌توانند پیش از ارائهٔ پیشنهاد، وضعیت مالی خود را سامان دهند.
بیمهٔ وام مسکن می‌تواند هزینهٔ بلندمدت را تغییر دهد
هنگام مقایسهٔ وام متعارف و وام FHA، بیمهٔ وام مسکن شایستهٔ توجه دقیق است.
وام‌های FHA معمولاً شامل یک حق بیمهٔ اولیه (پیش‌پرداخت بیمه) و یک حق بیمهٔ سالانه هستند که معمولاً در قسط‌های ماهانه گنجانده می‌شود.
مدت باقی ماندن بیمهٔ سالانهٔ FHA به عواملی از جمله نسبت اولیهٔ وام به ارزش ملک و مدت وام بستگی دارد.
وام متعارف به شکل دیگری عمل می‌کند.
وقتی در وام متعارف بیمهٔ خصوصی وام مسکن یا PMI لازم باشد، وام‌گیرندگان ممکن است پس از رسیدن به سطح لازم از سرمایهٔ ملکی (equity) و برآورده کردن الزامات وام، فرصت حذف آن را داشته باشند.
این موضوع می‌تواند تفاوت معناداری در بلندمدت ایجاد کند.
فقط نپرسید:
«کدام وام امروز قسط کمتری دارد؟»
این را هم بپرسید:
«قسط من چند سال بعد چگونه خواهد بود؟»
اگر انتظار دارید مدت طولانی مالک خانه باشید، بیمهٔ وام مسکن می‌تواند هزینهٔ کل تأمین مالی را به‌طور محسوسی تغییر دهد.
الزامات ملک در وام FHA می‌تواند بر جست‌وجوی خانهٔ شما اثر بگذارد
فقط وام‌گیرنده نیست که ارزیابی می‌شود.
خود ملک هم مهم است.
ارزیابی‌های FHA الزاماتی دارند که هدفشان اطمینان از برآورده شدن استانداردهای لازم توسط ملک است. بنابراین برخی مشکلات وضعیت ملک در معامله‌ای که با وام FHA انجام می‌شود اهمیت بیشتری پیدا می‌کنند.
این موضوع زمانی اهمیت دارد که در حال بررسی این موارد هستید:
- ملک‌های قدیمی‌تر
- خانه‌های نیازمند بازسازی
- خانه‌هایی که نگهداری‌شان عقب افتاده است
- ملک‌هایی با نگرانی‌های ایمنی
- خانه‌هایی که به تعمیرات اساسی نیاز دارند
این به آن معنا نیست که خریداران FHA فقط می‌توانند خانه‌های بی‌نقص بخرند.
بلکه یعنی وضعیت ملک باید پیش از ارائهٔ پیشنهاد، همراه با تأمین مالی در نظر گرفته شود.
وام متعارف گاهی در مورد برخی شرایط ملک انعطاف بیشتری دارد، هرچند وام‌دهندگان همچنان الزامات ارزیابی و ملک خاص خود را دارند.
خریداران می‌توانند خانه‌های در حال فروش را جست‌وجو کنند و در همان حال هم وضعیت ملک و هم شرایط تأمین مالی را در نظر داشته باشند.
کدام گزینه برای خریداران خانهٔ اول بهتر است؟
هیچ وام مسکنی وجود ندارد که منحصراً برای خریداران خانهٔ اول باشد.
خریدار خانهٔ اول بسته به شرایطش ممکن است از وام FHA، وام متعارف یا برنامهٔ واجد شرایط دیگری استفاده کند.
وام FHA زمانی می‌تواند جذاب باشد که خریدار:
- پول محدودی برای پیش‌پرداخت دارد
- سابقهٔ اعتباری‌اش قیمت‌گذاری وام متعارف را کم‌جاذبه‌تر می‌کند
- به شرایط واجد شرایط شدن انعطاف‌پذیرتری نیاز دارد
وام متعارف زمانی ممکن است جذاب باشد که خریدار:
- اعتبار قوی دارد
- نقدینگی کافی در دسترس دارد
- گزینه‌های بیمهٔ وام مسکن متعارف را ترجیح می‌دهد
- ملک یا معامله‌اش با ضوابط وام متعارف سازگارتر است
خریداران باید به‌جای محدود کردن مقایسه به FHA و وام متعارف، بررسی کنند که آیا برای برنامه‌های کمکی دیگر هم واجد شرایط هستند یا نه.
مرور ما بر برنامه‌های وام برای خریداران خانهٔ اول می‌تواند نقطهٔ شروع مفیدی باشد.
خریداران کالیفرنیایی هنگام بررسی گزینه‌های تأمین مالی و کمک‌های موجود، شاید بخواهند دربارهٔ برنامهٔ CalPLUS FHA هم اطلاعات کسب کنند.
به طرف فروشندهٔ معامله هم فکر کنید
تأمین مالی فقط به واجد شرایط شدن مربوط نیست.
در بازار رقابتی، ساختار پیشنهاد شما می‌تواند بر نحوهٔ ارزیابی آن توسط فروشنده اثر بگذارد.
برخی فروشندگان ممکن است دربارهٔ انواع مختلف تأمین مالی برداشت‌های خاصی داشته باشند، به‌ویژه وقتی نگران الزامات ارزیابی، وضعیت ملک یا قطعیت بسته شدن معامله هستند.
این به آن معنا نیست که پیشنهاد با وام FHA خودبه‌خود ضعیف‌تر است.
خریدار آماده‌ای که مدارک تأمین مالی محکمی دارد، همچنان می‌تواند پیشنهاد قانع‌کننده‌ای ارائه دهد.
مشاور املاک و وام‌دهندهٔ شما باید کمک کنند بخش تأمین مالی پیشنهادتان روشن و واقع‌بینانه باشد.
هدف این نیست که وامی را انتخاب کنید چون فکر می‌کنید فروشندگان آن را می‌پسندند.
هدف این است که تأمین مالی مناسب را انتخاب کنید و سپس قوی‌ترین پیشنهاد ممکن را در چارچوب همان شرایط تنظیم کنید.
کل هزینه را مقایسه کنید، نه فقط نرخ را
تصور کنید در حال مقایسهٔ دو برآورد وام (Loan Estimate) هستید.
وام متعارف نرخ بهرهٔ کمی بالاتر اما هزینهٔ بیمهٔ وام مسکن کمتری دارد.
وام FHA نرخ جذاب‌تری دارد اما شامل بیمهٔ وام مسکن اولیه و مستمر است.
کدام برنده است؟
بدون حساب‌وکتاب نمی‌توانید پاسخ دهید.
این موارد را مقایسه کنید:
- نقدینگی لازم در زمان بستن معامله
- قسط ماهانه
- بیمهٔ وام مسکن
- نرخ بهره
- نرخ مؤثر سالانه (APR)
- هزینه‌های اولیهٔ وام‌دهنده و وام
- هزینهٔ مورد انتظار در طول دورهٔ احتمالی مالکیت شما
اگر انتظار دارید پنج سال دیگر بفروشید، تحلیل شما ممکن است با تحلیل کسی که قصد دارد ۲۰ سال مالک ملک باشد متفاوت باشد.
به همین دلیل وام‌گیرندگان نباید وام مسکن را بر اساس یک عدد جذاب انتخاب کنند.
برای راهنمایی بیشتر دربارهٔ وام مسکن، تأمین مالی و مالکیت خانه، به منابع املاک و وام مسکن ما سر بزنید.
چه زمانی وام FHA منطقی‌تر است؟
وقتی وام‌گیرنده پیش‌پرداخت کمتر، سابقهٔ اعتباری نه‌چندان بی‌نقص یا شرایطی دارد که ضوابط FHA مسیر عملی‌تری برای واجد شرایط شدن فراهم می‌کند، وام FHA شایستهٔ بررسی جدی است.
این وام همچنین ممکن است برای خریدارانی مناسب باشد که ترجیح می‌دهند زودتر وارد بازار شوند تا اینکه چند سال برای جمع کردن پیش‌پرداختی بسیار بزرگ‌تر صبر کنند.
با این حال، خریداران باید بیمهٔ وام مسکن و الزامات ملک را با دقت ارزیابی کنند.
«آیا واجد شرایط هستم؟» و «آیا این بهترین گزینهٔ مالی من است؟» دو پرسش متفاوت‌اند.
چه زمانی وام متعارف منطقی‌تر است؟
وام متعارف ممکن است به‌ویژه برای وام‌گیرندگانی جذاب باشد که اعتبار قوی، نقدینگی کافی و وضعیت مالی‌ای دارند که آن‌ها را برای شرایط رقابتی وام متعارف واجد شرایط می‌کند.
مزیت‌های احتمالی می‌تواند شامل انعطاف بیشتر در بیمهٔ وام مسکن و مناسب بودن برای طیف گسترده‌تری از معاملات باشد.
اما متعارف خودبه‌خود به معنای ارزان‌تر نیست.
قیمت‌گذاری به وضعیت مشخص شما به‌عنوان وام‌گیرنده، ملک، مبلغ وام و شرایط بازار بستگی دارد.
هوشمندانه‌ترین رویکرد ساده است: هر وقت به‌طور معقول برای هر دو گزینه واجد شرایط هستید، برای هر دو قیمت واقعی بگیرید.
سپس اعداد را مقایسه کنید.
نکات کلیدی
- تصمیم میان وام متعارف و وام FHA به معنای پیدا کردن وامی نیست که برای همه بهتر باشد.
- وام FHA می‌تواند برای خریدارانی با پیش‌پرداخت کمتر یا سوابق اعتباری خاص انعطاف ارزشمندی فراهم کند. وام‌های متعارف می‌توانند برای خریدارانی با توان مالی قوی‌تر مزایای جذابی داشته باشند و امکانات متفاوتی در مورد بیمهٔ وام مسکن در بلندمدت فراهم کنند.
- وضعیت ملک، سقف وام، نقدینگی در دسترس، اعتبار، قسط ماهانه و مدت مالکیت همگی باید در نظر گرفته شوند.
- مهم‌تر از همه، تصمیم را صرفاً بر اساس حداقل پیش‌پرداخت نگیرید.
- از وام‌دهندهٔ خود بخواهید سناریوهای واقع‌بینانهٔ FHA و متعارف را با قیمت خرید یکسان به شما نشان دهد. نقدینگی لازم امروز، هزینهٔ ماهانه و هزینهٔ هر وام را در طول دوره‌ای که واقعاً انتظار دارید مالک ملک باشید مقایسه کنید.
- بهترین وام مسکن لزوماً وامی نیست که شما را با کمترین پول نقد وارد خانه کند.
- بلکه وامی است که پس از نقل مکان، مالکیتی پایدار را برای شما ممکن کند.
پرسش‌های متداول
آیا وام FHA از وام متعارف بهتر است؟
هیچ‌کدام خودبه‌خود بهتر نیست. وام FHA ممکن است برای خریدارانی با پیش‌پرداخت کمتر یا سابقهٔ اعتباری‌ای که شرایط وام متعارف را کم‌رقابت‌تر می‌کند جذاب باشد. وام‌های متعارف ممکن است برای وام‌گیرندگانی با اعتبار قوی‌تر، نقدینگی کافی یا ترجیحات خاص در مورد بیمهٔ وام مسکن جذاب‌تر باشند. بهترین راه تصمیم‌گیری، مقایسهٔ برآوردهای واقعی وام بر اساس وضعیت مالی شما و ملک مورد نظرتان است، نه تکیه بر قواعد کلی.
کدام وام پیش‌پرداخت کمتری لازم دارد، FHA یا متعارف؟
وام‌های FHA به تأمین مالی با پیش‌پرداخت کم شناخته می‌شوند، اما برخی برنامه‌های وام متعارف هم برای وام‌گیرندگان واجد شرایط پیش‌پرداخت نسبتاً کمی را می‌پذیرند. حداقل پیش‌پرداختی که برای شما در دسترس است به برنامهٔ وام، سابقهٔ اعتباری، نوع سکونت، ملک و سایر الزامات ارزیابی وام بستگی دارد. خریداران باید کل نقدینگی لازم برای بستن معامله را مقایسه کنند، نه اینکه فرض کنند وامی که کمترین پیش‌پرداخت تبلیغ‌شده را دارد خودبه‌خود گزینهٔ بهتری است.
بزرگ‌ترین تفاوت در بیمهٔ وام مسکن چیست؟
وام‌های FHA معمولاً هم حق بیمهٔ اولیه و هم حق بیمهٔ سالانه دارند و مدت حق بیمهٔ سالانه به ویژگی‌های اولیهٔ وام بستگی دارد. وام‌های متعارف ممکن است وقتی سرمایهٔ ملکی وام‌گیرنده کمتر است بیمهٔ خصوصی وام مسکن (PMI) لازم داشته باشند، اما PMI می‌تواند متفاوت عمل کند و ممکن است در نهایت با برآورده شدن الزامات لازم قابل حذف باشد. این تفاوت می‌تواند هزینهٔ بلندمدت وام را به‌طور چشمگیری تغییر دهد، به‌ویژه برای خریدارانی که قصد دارند سال‌ها ملک را نگه دارند.
آیا وام FHA فقط برای خریداران خانهٔ اول است؟
خیر. وام FHA منحصراً برای خریداران خانهٔ اول نیست. خریدارانی که قبلاً هم خانه خریده‌اند، در صورت برآورده کردن الزامات لازم، می‌توانند از وام FHA استفاده کنند. خریداران خانهٔ اول اغلب به دلیل ویژگی‌های واجد شرایط شدن و پیش‌پرداخت به FHA فکر می‌کنند، اما پیش از تصمیم‌گیری باید وام متعارف و هر برنامهٔ کمکی را که ممکن است برایش واجد شرایط باشند هم مقایسه کنند.
آیا باید برای هر دو وام FHA و متعارف پیش‌تأیید وام بگیرم؟
اگر وضعیت مالی شما احتمالاً برای هر دو واجد شرایط است، مقایسهٔ هر دو گزینه می‌تواند مفید باشد. از وام‌دهندهٔ خود بخواهید برای هر سناریو پیش‌پرداخت، نرخ بهره، بیمهٔ وام مسکن، قسط ماهانه، هزینه‌های بستن معامله و کل نقدینگی لازم را برآورد کند. داشتن این اطلاعات پیش از جست‌وجوی جدی خانه همچنین می‌تواند به شما کمک کند بفهمید آیا برخی ملک‌ها یا بازه‌های قیمتی با یکی از این دو گزینهٔ تأمین مالی بهتر جور درمی‌آیند یا نه.
