CalPLUS FHA یک وام اصلی (مورگیج) از CalHFA است که کمک برای هزینه‌های بستن معامله را هم در خود دارد. شما یک وام ۳۰ ساله با نرخ ثابت و بیمه‌شده توسط FHA می‌گیرید، به‌علاوهٔ یک وام تعویقی با بهرهٔ ۰٪ (به نام ZIP) برای هزینه‌های بستن معامله، و برای پیش‌پرداخت آن را با MyHome ترکیب می‌کنید. در مقابل، نرخ بهره کمی بالاتر از وام FHA ساده‌ی CalHFA است.
در ادامه می‌خوانید این بخش‌ها چطور کنار هم قرار می‌گیرند، چه کسانی در سال ۲۰۲۶ واجد شرایط‌اند، یک مثال واقعی از اورنج کانتی و مراحل درخواست، از علی شریعت، مشاور املاک و کارشناس وام دارای مجوز. برای تصویر کامل FHA ابتدا راهنمای وام‌های FHA در کالیفرنیا را بخوانید.
آنچه در این مقاله می‌خوانید:
CalPLUS FHA چیست؟
آژانس تأمین مالی مسکن کالیفرنیا (CalHFA) مستقیماً وام نمی‌دهد و از طریق وام‌دهندگان تأییدشده کار می‌کند. CalPLUS FHA از سه بخش تشکیل شده است:
- وام اصلی: وام ۳۰ ساله با نرخ ثابت که اداره فدرال مسکن (FHA) آن را بیمه می‌کند. به‌دلیل بیمهٔ FHA، حداقل پیش‌پرداخت ۳٫۵٪ است، به شرط امتیاز اعتباری ۵۸۰ یا بالاتر.
- ZIP (برنامهٔ بهرهٔ صفر): یک وام تعویقی با بهرهٔ ۰٪ که فقط برای هزینه‌های بستن معامله است. طبق راهنمای CalHFA، مبلغ آن بسته به قیمت‌گذاری همان روز، ۲٪ یا ۳٪ مبلغ وام اصلی است.
- کمک MyHome: یک وام تعویقی درجهٔ دوم که با CalPLUS FHA الزامی است و تا ۳٫۵٪ قیمت خرید یا ارزیابی خانه (هر کدام کمتر باشد) را پوشش می‌دهد. می‌توانید آن را برای پیش‌پرداخت، هزینه‌های بستن معامله یا هر دو به کار ببرید.
برای ZIP و MyHome اقساط ماهانه ندارید. MyHome بهرهٔ ساده دارد و هر دو را هنگام فروش، رفینانس، تسویهٔ وام اصلی یا انتقال سند بازپرداخت می‌کنید.
CalPLUS FHA در برابر CalHFA FHA
| CalHFA FHA | CalPLUS FHA | |
|---|---|---|
| نرخ بهره | پایین‌تر | کمی بالاتر |
| کمک برای هزینه‌های بستن معامله (ZIP) | ندارد | دارد، وام تعویقی ۰٪ |
| کمک برای پیش‌پرداخت (MyHome) | اختیاری | الزامی |
| مناسب برای | خریدارانی که پول نقد برای هزینه‌های بستن معامله دارند | خریدارانی که برای پیش‌پرداخت و هزینه‌های بستن معامله هر دو کم می‌آورند |
اگر خودتان می‌توانید هزینه‌های بستن معامله را بپردازید، CalHFA FHA همراه با MyHome معمولاً قسط ماهانهٔ کمتری می‌دهد. وقتی محدودیت شما پول نقد است، CalPLUS FHA منطقی‌تر است. گزینهٔ سوم، CalPLUS Access FHA، علاوه بر MyHome یک وام تعویقی دیگر به نام MyAccess اضافه می‌کند. از کارشناس وام خود بخواهید هر سه را با اعداد شما محاسبه کند.
چه کسانی واجد شرایط‌اند؟
CalHFA قوانین خودش را روی قوانین FHA اضافه می‌کند:
- خریدار خانهٔ اول: در سه سال گذشته مالک هیچ محل سکونت اصلی نبوده باشید.
- امتیاز اعتباری: حداقل ۶۴۰، یا ۶۶۰ برای وام‌هایی که بررسی دستی (manual underwriting) می‌شوند. کسانی که امتیاز اعتباری ندارند واجد شرایط نیستند.
- نسبت بدهی به درآمد: تا ۵۰٪ با امتیاز ۷۰۰ یا بالاتر، و ۴۵٪ با امتیاز کمتر از ۷۰۰.
- سقف درآمد: بر اساس شهرستان (county) تعیین می‌شود. سقف‌های ۲۰۲۶ CalHFA، معتبر از ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶، در اورنج کانتی ۲۷۴٬۰۰۰ دلار، در سن‌دیگو ۲۵۹٬۰۰۰ دلار، در لس‌آنجلس ۲۱۴٬۰۰۰ دلار و در ریورساید و سن‌برناردینو ۲۱۰٬۰۰۰ دلار است.
- آموزش خریدار خانه: یکی از خریداران ساکن در خانه که خانهٔ اولی است باید یک دوره را بگذراند، مثلاً دورهٔ آنلاین هشت‌ساعتهٔ eHome (حدود ۱۰۰ دلار) یا یک دورهٔ حضوری از NeighborWorks America یا مراکز تأییدشدهٔ HUD.
- سکونت: ظرف ۶۰ روز پس از بستن معامله وارد خانه شوید. هم‌وام‌گیرندهٔ غیرساکن مجاز نیست.
- گارانتی خانه: خریداران خانهٔ اول که از CalHFA استفاده می‌کنند به یک گارانتی یک‌ساله برای خانه نیاز دارند.
قوانین خود FHA هم همچنان برقرار است، از جمله استانداردهای ملک و برای کاندو، تأیید پروژه یا تأیید تک‌واحد توسط FHA. از ۲۵ مه ۲۰۲۵، ساکنان غیردائم واجد شرایط وام FHA نیستند.
یک مثال از اورنج کانتی
ارقام تقریبی برای یک تاون‌هاوس ۷۰۰٬۰۰۰ دلاری در سانتا آنا، بدون احتساب نرخ بهره:
- پیش‌پرداخت ۳٫۵٪: ۲۴٬۵۰۰ دلار. MyHome می‌تواند تا همین مبلغ را پوشش دهد.
- وام پایه: ۶۷۵٬۵۰۰ دلار.
- ZIP با ۲٪: حدود ۱۳٬۵۱۰ دلار برای هزینه‌های بستن معامله. با ۳٪: حدود ۲۰٬۲۶۵ دلار.
- بیمهٔ پیش‌پرداخت ۱٫۷۵٪ به وام اضافه می‌شود و بیمهٔ سالانه همچنان برقرار است.
در این مثال، دو وام تعویقی می‌توانند بخش عمدهٔ پول نقدی را که خریدار در غیر این صورت باید به معامله بیاورد پوشش دهند. نکته این است که آن‌ها را هنگام فروش یا رفینانس بازپرداخت می‌کنید و MyHome بهره هم دارد، پس سرمایهٔ شما در خانه کندتر رشد می‌کند. علی این اعداد را برای خریدارانی که در سانتا آنا و ارواین خانه می‌گردند، پیش از ارائهٔ پیشنهاد محاسبه می‌کند.
مراحل درخواست
- از یک وام‌دهندهٔ تأییدشدهٔ CalHFA پیش‌تأیید بگیرید. همهٔ وام‌دهندگان وام‌های CalHFA ارائه نمی‌دهند.
- دورهٔ آموزش خریدار خانه را بگذرانید. زودتر انجامش دهید تا بستن معامله عقب نیفتد.
- با مشاور املاکی کار کنید که CalHFA را می‌شناسد. این برنامه مراحل اضافه دارد و فروشندگان در بازارهای رقابتی پیشنهاد بی‌نقص می‌خواهند.
- وام اصلی را همراه با MyHome و ZIP درخواست کنید. وام‌دهندهٔ شما کارهای اداری CalHFA را انجام می‌دهد.
برای کمک‌های شهری و شهرستانی که می‌توان روی آن اضافه کرد، برنامه‌های خریداران خانهٔ اول در اورنج کانتی را ببینید.
پرسش‌های متداول
اگر قبلاً صاحب خانه بوده‌ام، می‌توانم از CalPLUS FHA استفاده کنم؟
فقط اگر در سه سال گذشته مالک محل سکونت اصلی نبوده باشید. چون این برنامه شامل MyHome و ZIP است، قاعدهٔ خریدار خانهٔ اول CalHFA اعمال می‌شود.
آیا CalPLUS FHA فقط برای خریداران کم‌درآمد است؟
خیر. سقف درآمد شهرستانی دارد، اما در جنوب کالیفرنیا این سقف‌ها بالاست. سقف اورنج کانتی در سال ۲۰۲۶، ۲۷۴٬۰۰۰ دلار است.
تفاوت CalPLUS FHA با وام FHA معمولی چیست؟
وام FHA معمولی کمک داخلی ندارد. CalPLUS FHA برای هزینه‌های بستن معامله ZIP را اضافه می‌کند و برای پیش‌پرداخت MyHome را الزامی می‌داند، در ازای نرخ کمی بالاتر.
آیا باید MyHome یا ZIP را بازپرداخت کنم؟
بله. هر دو وام تعویقی‌اند، نه کمک بلاعوض. آن‌ها را هنگام فروش، رفینانس، تسویهٔ وام اصلی یا انتقال سند بازپرداخت می‌کنید. ZIP بهرهٔ ۰٪ دارد و MyHome بهرهٔ ساده.
می‌خواهید بدانید CalPLUS FHA، CalHFA FHA یا یک وام معمولی با بودجهٔ شما سازگارتر است؟ علی می‌تواند به‌عنوان کارشناس وام شما اعدادتان را بررسی کند و به‌عنوان مشاور املاک در پیدا کردن خانه کمک کند. با علی تماس بگیرید یا با (949) 818-1000 تماس بگیرید تا یک مشاورهٔ رایگان تنظیم شود.
