وام FHA می‌تواند به خریداران واجد شرایط در کالیفرنیا کمک کند با پیش‌پرداخت کمتر، محل سکونت اصلی خود را بخرند؛ اما داشتن امتیاز اعتباری لازم به‌تنهایی تضمین تأیید وام نیست. وام‌دهنده درآمد، بدهی‌ها، منابع نقدی و خود ملک را هم بررسی می‌کند. کمک CalHFA شرایط و ضوابط بازپرداخت جداگانه دارد و به‌طور خودکار همراه وام FHA ارائه نمی‌شود.
در ادامه: سقف وام هر کانتی در ۲۰۲۶، هزینهٔ فعلی بیمهٔ وام مسکن، برنامه‌های CalHFA که با FHA قابل ترکیب‌اند، و محاسبات نمونهٔ خرید در اورنج کانتی، از زبان علی شریعت، مشاور املاک و کارشناس وام مسکن دارای مجوز.
برای خرید در اورنج کانتی برنامه‌ریزی می‌کنید؟ پیش از انتخاب خانه، از علی بخواهید پیش‌پرداخت، مجموع پرداخت و گزینه‌های FHA و وام متعارف شما را مقایسه کند.
آنچه در این مقاله می‌خوانید:
نگاهی کوتاه به FHA در کالیفرنیا
- پیش‌پرداخت: ۳٫۵٪ با امتیاز اعتباری ۵۸۰ یا بالاتر. امتیاز ۵۰۰ تا ۵۷۹ به ۱۰٪ پیش‌پرداخت نیاز دارد.
- سقف وام در ۲۰۲۶: تا ۱٬۲۴۹٬۱۲۵ دلار برای خانهٔ تک‌خانواری در کانتی‌های اورنج و لس‌آنجلس، ۱٬۱۰۴٬۰۰۰ دلار در کانتی سن‌دیگو، و ۶۹۰٬۰۰۰ دلار در کانتی‌های ریورساید و سن برناردینو.
- بیمهٔ وام مسکن: ۱٫۷۵٪ در ابتدا به‌علاوهٔ حق بیمهٔ سالانه، معمولاً ۰٫۵۰٪ تا ۰٫۷۵٪ مبلغ وام.
- کمک پیش‌پرداخت: وام MyHome از CalHFA می‌تواند برای خریداران خانهٔ اول که از وام اول CalHFA FHA استفاده می‌کنند، تا ۳٫۵٪ قیمت را پوشش دهد.
شرایط وام FHA در ۲۰۲۶
ادارهٔ فدرال مسکن (Federal Housing Administration، زیرمجموعهٔ HUD) خودش وام نمی‌دهد. این اداره وام‌هایی را که وام‌دهندگان مورد تأیید پرداخت می‌کنند بیمه می‌کند، و به همین دلیل وام‌دهندگان امتیاز اعتباری پایین‌تر و پیش‌پرداخت کمتر را می‌پذیرند. قوانین اصلی در سراسر کشور یکسان است.
امتیاز اعتباری و پیش‌پرداخت
HUD واجد شرایط بودن را بر اساس «حداقل امتیاز اعتباری تصمیم‌گیری» شما تعیین می‌کند. برای خرید، سطوح به این شکل است:
- ۵۸۰ یا بالاتر: واجد شرایط حداکثر تأمین مالی. یعنی نسبت وام به ارزش ۹۶٫۵٪، پس ۳٫۵٪ پیش‌پرداخت.
- ۵۰۰ تا ۵۷۹: حداکثر نسبت وام به ارزش ۹۰٪، پس ۱۰٪ پیش‌پرداخت.
- کمتر از ۵۰۰: واجد شرایط وام FHA نیست.
یک تغییر در راه است. بر اساس بخشنامهٔ وام‌دهندگان HUD شمارهٔ 2026-11، وام‌دهندگان FHA می‌توانند برای پرونده‌هایی که از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷ به بعد شماره می‌گیرند، علاوه بر Classic FICO از FICO 10T و VantageScore 4.0 نیز استفاده کنند. این مدل‌های جدیدتر می‌توانند سابقهٔ پرداخت اجاره و قبض‌ها را هم در نظر بگیرند. آستانه‌های ۵۰۰ و ۵۸۰ تغییری نمی‌کنند.
به خاطر داشته باشید که این‌ها حداقل‌های FHA هستند. بسیاری از وام‌دهندگان حداقل بالاتری تعیین می‌کنند و CalHFA امتیاز ۶۴۰ را الزامی می‌داند.
سکونت و اقامت
- خانه باید محل سکونت اصلی شما باشد. FHA ملک‌های یک تا چهار واحدی را پوشش می‌دهد، پس می‌توانید در یک واحد از یک ساختمان دوواحدی یا چهارواحدی زندگی کنید و بقیه را اجاره دهید.
- از ۲۵ مهٔ ۲۰۲۵، ساکنان غیردائم دیگر واجد شرایط وام FHA نیستند. وام‌گیرندگان واجد شرایط عبارت‌اند از شهروندان آمریکا، مقیمان دائم قانونی (دارندگان گرین کارت)، و شهروندان ایالات فدرال میکرونزی، جزایر مارشال و پالائو.
۳٫۵٪ شما می‌تواند از پس‌انداز، هدیهٔ مستند از طرف خانواده، یا کمک‌های مورد تأیید مانند MyHome از CalHFA تأمین شود. فروشندگان می‌توانند تا ۶٪ قیمت را برای هزینه‌های بستن معاملهٔ شما بپردازند.
استانداردهای ملک و کاندوها
ارزیاب‌های FHA بررسی می‌کنند که خانه با حداقل استانداردهای ملکی HUD مطابقت داشته باشد. ممکن است لازم باشد مشکلات عمدهٔ بهداشتی و ایمنی، مانند سقف فرسوده یا سیم‌کشی بی‌حفاظ، پیش از بستن معامله برطرف شوند. اگر آپارتمان (کاندو) می‌خرید، کل مجموعه باید تأیید FHA داشته باشد یا خود واحد تأیید تک‌واحدی بگیرد. پیش از نوشتن پیشنهاد خرید، و نه بعد از آن، بررسی کنید که مجموعه تأیید شده است یا نه.
سقف وام FHA در جنوب کالیفرنیا در ۲۰۲۶
HUD هر سال سقف وام FHA را برای هر کانتی تعیین می‌کند. سقف‌های ۲۰۲۶ برای پرونده‌هایی اعمال می‌شود که از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ به بعد شماره گرفته‌اند. بازهٔ سراسری برای ملک یک‌واحدی از ۵۴۱٬۲۸۷ تا ۱٬۲۴۹٬۱۲۵ دلار است. وضعیت کانتی‌هایی که علی در آن‌ها فعالیت می‌کند، بر اساس ابزار جست‌وجوی سقف وام FHA در سایت HUD، چنین است:
| کانتی | ۱ واحد | ۲ واحد | ۳ واحد | ۴ واحد |
|---|---|---|---|---|
| اورنج | ۱٬۲۴۹٬۱۲۵ دلار | ۱٬۵۹۹٬۳۷۵ دلار | ۱٬۹۳۳٬۲۰۰ دلار | ۲٬۴۰۲٬۶۲۵ دلار |
| لس‌آنجلس | ۱٬۲۴۹٬۱۲۵ دلار | ۱٬۵۹۹٬۳۷۵ دلار | ۱٬۹۳۳٬۲۰۰ دلار | ۲٬۴۰۲٬۶۲۵ دلار |
| سن‌دیگو | ۱٬۱۰۴٬۰۰۰ دلار | ۱٬۴۱۳٬۳۵۰ دلار | ۱٬۷۰۸٬۴۰۰ دلار | ۲٬۱۲۳٬۱۰۰ دلار |
| ریورساید | ۶۹۰٬۰۰۰ دلار | ۸۸۳٬۳۰۰ دلار | ۱٬۰۶۷٬۷۵۰ دلار | ۱٬۳۲۶٬۹۵۰ دلار |
| سن برناردینو | ۶۹۰٬۰۰۰ دلار | ۸۸۳٬۳۰۰ دلار | ۱٬۰۶۷٬۷۵۰ دلار | ۱٬۳۲۶٬۹۵۰ دلار |
نمایش داده‌ها
| سال | سقف |
|---|---|
| 2019 | $726,525 |
| 2020 | $765,600 |
| 2021 | $822,375 |
| 2022 | $970,800 |
| 2023 | $1,089,300 |
| 2024 | $1,149,825 |
| 2025 | $1,209,750 |
| 2026 | $1,249,125 |
منبع: سقف وام‌های FHA در سایت HUD. اورنج کانتی در سقف مناطق پرهزینه قرار دارد، بنابراین هر سال سقف آن با سقف وام‌های منطبق (Conforming) برابر است.
این سقف، حداکثر مبلغ پایهٔ وام است، نه حداکثر قیمت خرید. با ۳٫۵٪ پیش‌پرداخت، بالاترین قیمت خانهٔ تک‌خانواری در اورنج کانتی حدود ۱٫۲۹ میلیون دلار است. بالاتر از آن، به پیش‌پرداخت بیشتر یا نوع دیگری از وام نیاز دارید. HUD سقف‌های ۲۰۲۶ را در دسامبر ۲۰۲۵ اعلام کرد، پس انتظار داشته باشید ارقام ۲۰۲۷ حدود پایان امسال منتشر شود.
اینلند امپایر (Inland Empire) استثناست. سقف FHA در ریورساید و سن برناردینو به‌مراتب پایین‌تر از سقف پایهٔ ۸۳۲٬۷۵۰ دلاری وام‌های منطبق در ۲۰۲۶ است که FHFA برای وام‌های متعارف تعیین می‌کند. خریدارانی که در آنجا بالاتر از سقف FHA خرید می‌کنند، ممکن است به وام متعارف نیاز داشته باشند.
هزینهٔ بیمهٔ وام FHA
همهٔ وام‌گیرندگان FHA حق بیمهٔ وام مسکن (MIP) می‌پردازند. این حق بیمه دو بخش دارد.
- MIP اولیه: ۱٫۷۵٪ مبلغ پایهٔ وام. بیشتر خریداران به جای پرداخت نقدی، آن را به وام اضافه می‌کنند.
- MIP سالانه: درصدی از ماندهٔ وام که همراه قسط ماهانه پرداخت می‌شود. نرخ‌های فعلی در بخشنامهٔ وام‌دهندگان HUD شمارهٔ 2023-05 تعیین شده‌اند.
| وام ۳۰ ساله | پیش‌پرداخت | MIP سالانه | مدت پرداخت |
|---|---|---|---|
| وام پایه تا ۷۲۶٬۲۰۰ دلار | کمتر از ۵٪ | ۰٫۵۵٪ | تمام عمر وام |
| وام پایه تا ۷۲۶٬۲۰۰ دلار | ۵٪ تا کمتر از ۱۰٪ | ۰٫۵۰٪ | تمام عمر وام |
| وام پایه تا ۷۲۶٬۲۰۰ دلار | ۱۰٪ یا بیشتر | ۰٫۵۰٪ | ۱۱ سال |
| وام پایه بیش از ۷۲۶٬۲۰۰ دلار | کمتر از ۵٪ | ۰٫۷۵٪ | تمام عمر وام |
| وام پایه بیش از ۷۲۶٬۲۰۰ دلار | ۵٪ تا کمتر از ۱۰٪ | ۰٫۷۰٪ | تمام عمر وام |
| وام پایه بیش از ۷۲۶٬۲۰۰ دلار | ۱۰٪ یا بیشتر | ۰٫۷۰٪ | ۱۱ سال |
دو نکته برای خریداران اورنج کانتی برجسته است. اول، آستانهٔ ۷۲۶٬۲۰۰ دلاری اینجا اهمیت دارد. با ۳٫۵٪ پیش‌پرداخت، هر قیمتی بالاتر از حدود ۷۵۲٬۵۰۰ دلار از این آستانه عبور می‌کند و حق بیمهٔ سالانه را از ۰٫۵۵٪ به ۰٫۷۵٪ می‌رساند. این شامل بسیاری از کاندوها و تاون‌هوم‌های اورنج کانتی می‌شود. دوم، با پیش‌پرداخت کمتر از ۱۰٪، MIP تا پایان عمر وام باقی می‌ماند. ری‌فایننس (بازتأمین مالی) به وام متعارف در آینده می‌تواند آن را حذف کند، اما این به نرخ‌ها و ارزش ملک در آینده بستگی دارد.
برنامه‌های CalHFA قابل ترکیب با FHA
در اورنج کانتی خرید می‌کنید؟ برنامه‌های شهری و کانتی در سانتا آنا، گاردن گرو (Garden Grove)، آناهایم و مناطق خارج از محدودهٔ شهرداری‌ها می‌توانند به CalHFA اضافه شوند. راهنمای ما دربارهٔ برنامه‌های خریداران خانهٔ اول در اورنج کانتی را ببینید.
آژانس تأمین مالی مسکن کالیفرنیا (CalHFA) هم مستقیماً وام نمی‌دهد. این آژانس از طریق وام‌دهندگان مورد تأیید کار می‌کند و فهرست فعلی برنامه‌هایش در صفحهٔ برنامه‌های وام CalHFA آمده است. گزینه‌های FHA این‌ها هستند:
CalHFA FHA
وام اول ۳۰ ساله با نرخ ثابت که FHA آن را بیمه می‌کند. این وام به‌تنهایی شرط خریدار خانهٔ اول بودن را ندارد. بیشتر خریداران از آن استفاده می‌کنند چون قابل ترکیب با MyHome است.
برنامهٔ کمک MyHome
یک وام رتبهٔ دوم با پرداخت معوق و بهرهٔ ساده. در کنار وام اول CalHFA FHA یا CalPLUS FHA، مبلغ MyHome می‌تواند تا ۳٫۵٪ قیمت خرید یا ارزش ارزیابی‌شده باشد، هر کدام کمتر است. می‌توانید از آن برای پیش‌پرداخت، هزینه‌های بستن معامله یا هر دو استفاده کنید. هیچ قسط ماهانه‌ای نمی‌پردازید. اصل و بهرهٔ آن را هنگام فروش، ری‌فایننس، تسویهٔ وام اول یا انتقال سند بازپرداخت می‌کنید. MyHome مستلزم آن است که خریدار خانهٔ اول باشید.
CalPLUS FHA همراه با ZIP
نرخ CalPLUS FHA کمی بالاتر از CalHFA FHA است. در مقابل، همراه با برنامهٔ بدون بهره (ZIP) ارائه می‌شود؛ وامی معوق با بهرهٔ ۰٪ که فقط برای هزینه‌های بستن معامله است. طبق راهنمای CalHFA، مبلغ ZIP بسته به قیمت‌گذاری همان روز، ۲٪ یا ۳٪ مبلغ وام اول است. CalPLUS FHA نیز باید با MyHome ترکیب شود. این گزینه مناسب خریدارانی است که از عهدهٔ قسط برمی‌آیند اما برای پیش‌پرداخت و هزینه‌های بستن معامله هر دو نقدینگی کافی ندارند.
CalPLUS Access FHA
وام اول را علاوه بر MyHome با MyAccess ترکیب می‌کند؛ وامی معوق برای پیش‌پرداخت یا هزینه‌های بستن معامله. از کارشناس وام خود بپرسید که آیا با ارقام شما از CalPLUS FHA بهتر است یا نه. جزئیات بیشتر در راهنمای CalPLUS FHA ما آمده است.
Dream For All (برنامهٔ FHA نیست)
خریداران اغلب دربارهٔ Dream For All می‌پرسند. این یک وام با مشارکت در افزایش ارزش است، تا ۲۰٪ قیمت (با سقف ۱۵۰٬۰۰۰ دلار)، برای خریدارانی که نسل اول مالک در خانواده‌شان هستند. اما فقط همراه با وام اول Dream For All Conventional از CalHFA استفاده می‌شود، نه FHA. طبق صفحهٔ Dream For All در سایت CalHFA، مهلت درخواست دورهٔ فعلی در ۱۶ مارس ۲۰۲۶ به پایان رسید. برای دوره‌های بعدی آن صفحه را دنبال کنید.
شرایط CalHFA: درآمد، اعتبار و آموزش
CalHFA علاوه بر شرایط FHA، شرایط خودش را هم دارد:
- خریدار خانهٔ اول: در سه سال گذشته مالکیت هیچ محل سکونت اصلی را نداشته باشید. این شرط هنگام استفاده از MyHome، ZIP یا MyAccess اعمال می‌شود.
- سقف درآمد: برای هر کانتی تعیین می‌شود (جدول زیر را ببینید).
- امتیاز اعتباری: حداقل ۶۴۰ برای برنامه‌های FHA در CalHFA، یا ۶۶۰ برای وام‌هایی که به‌صورت دستی بررسی می‌شوند و خانه‌های پیش‌ساخته. وام‌گیرندگانی که امتیاز اعتباری ندارند واجد شرایط نیستند.
- نسبت بدهی به درآمد: طبق راهنمای وام‌های دولتی CalHFA، تا ۵۰٪ با امتیاز ۷۰۰ یا بالاتر، و ۴۵٪ با امتیاز کمتر از ۷۰۰.
- آموزش: یکی از خریداران خانهٔ اول که در ملک ساکن می‌شود باید دورهٔ آموزش خریداران خانه را بگذراند. گزینه‌ها عبارت‌اند از دورهٔ آنلاین هشت‌ساعتهٔ eHome (حدود ۱۰۰ دلار) یا دورهٔ حضوری از طریق NeighborWorks America یا یک مؤسسهٔ مورد تأیید HUD.
- سکونت: باید ظرف ۶۰ روز پس از بستن معامله در خانه ساکن شوید. وام‌گیرندهٔ همراهِ غیرساکن مجاز نیست.
- ضمانت‌نامهٔ خانه: خریداران خانهٔ اول که از CalHFA استفاده می‌کنند، به ضمانت‌نامهٔ یک‌سالهٔ خانه نیاز دارند.
سقف درآمد ۲۰۲۶ در CalHFA از ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶ اجرایی شد:
| کانتی | سقف درآمد CalHFA در ۲۰۲۶ |
|---|---|
| اورنج | ۲۷۴٬۰۰۰ دلار |
| سن‌دیگو | ۲۵۹٬۰۰۰ دلار |
| لس‌آنجلس | ۲۱۴٬۰۰۰ دلار |
| ریورساید | ۲۱۰٬۰۰۰ دلار |
| سن برناردینو | ۲۱۰٬۰۰۰ دلار |
مقایسهٔ FHA و وام متعارف در کالیفرنیا
FHA همیشه و خودبه‌خود بهترین گزینه نیست. مقایسهٔ آن با وام متعارف برای یک خریدار معمولی خانهٔ اول چنین است:
| FHA | وام متعارف | |
|---|---|---|
| حداقل پیش‌پرداخت | ۳٫۵٪ (امتیاز ۵۸۰ به بالا) | ۳٪ برای برنامه‌های واجد شرایط خریداران خانهٔ اول |
| انعطاف در اعتبار | سهل‌گیر؛ هزینهٔ بیمهٔ وام با امتیاز شما تغییر نمی‌کند | قیمت‌گذاری و بیمهٔ وام با امتیاز بالاتر به‌شدت بهتر می‌شود |
| بیمهٔ وام مسکن | ۱٫۷۵٪ اولیه به‌علاوهٔ MIP سالانه، اغلب برای تمام عمر وام | بدون حق بیمهٔ اولیه؛ PMI ماهانه با افزایش ارزش ویژه قابل حذف است |
| سقف یک‌واحدی ۲۰۲۶ | بر اساس کانتی: ۶۹۰٬۰۰۰ تا ۱٬۲۴۹٬۱۲۵ دلار در جنوب کالیفرنیا | سقف پایهٔ ۸۳۲٬۷۵۰ دلار، تا ۱٬۲۴۹٬۱۲۵ دلار در کانتی‌های پرهزینه |
| اعتبار پرداختی فروشنده | تا ۶٪ | تا ۳٪ با پیش‌پرداخت کمتر از ۱۰٪ |
| کاندوها | مجموعه یا واحد باید تأیید FHA داشته باشد | محدودیت‌های کمتر برای مجموعه |
| حمایت در برابر ارزیابی پایین | بند الزامی Amendatory Clause در خود قرارداد | به شرط ارزیابی در قرارداد شما بستگی دارد |
هیچ‌کدام با یک حد ثابت امتیاز اعتباری یا پیش‌پرداخت برای همه بهتر نیست. پیشنهادهای وام‌دهندگان را بر اساس اعتبار، نقدینگی و مدت موردنظر مالکیت خود مقایسه کنید؛ نرخ بهرهٔ کمتر ممکن است همچنان هزینهٔ کل بیشتری داشته باشد. برای جزئیات بیشتر، مقایسهٔ تأمین مالی FHA و متعارف را ببینید.
یک نمونهٔ وام FHA در اورنج کانتی
ارقام تقریبی سال اول، بدون در نظر گرفتن نرخ بهره که هر روز تغییر می‌کند.
تاون‌هوم ۷۰۰٬۰۰۰ دلاری در سانتا آنا
- پیش‌پرداخت ۳٫۵٪: ۲۴٬۵۰۰ دلار
- وام پایه: ۶۷۵٬۵۰۰ دلار
- MIP اولیه (۱٫۷۵٪) اضافه‌شده به وام: ۱۱٬۸۲۱ دلار، با مجموع وام حدود ۶۸۷٬۳۲۱ دلار
- MIP سالانه با نرخ ۰٫۵۵٪: تقریباً ۳٬۷۰۰ دلار در سال، یا حدود ۳۱۰ دلار در ماه
- اگر واجد شرایط MyHome باشید، این برنامه می‌تواند تا ۲۴٬۵۰۰ دلار (۳٫۵٪) برای پیش‌پرداخت یا هزینه‌های بستن معامله تأمین کند. آن را هنگام فروش یا ری‌فایننس بازپرداخت می‌کنید.
کاندوی ۸۰۰٬۰۰۰ دلاری در ارواین
- پیش‌پرداخت ۳٫۵٪: ۲۸٬۰۰۰ دلار
- وام پایه: ۷۷۲٬۰۰۰ دلار، که بالاتر از آستانهٔ ۷۲۶٬۲۰۰ دلار است
- MIP سالانه با نرخ ۰٫۷۵٪: تقریباً ۵٬۸۰۰ دلار در سال، یا حدود ۴۸۰ دلار در ماه
- با ۱۰٪ پیش‌پرداخت (۸۰٬۰۰۰ دلار)، وام پایه به ۷۲۰٬۰۰۰ دلار کاهش می‌یابد. MIP به ۰٫۵۰٪ (حدود ۳۰۰ دلار در ماه) می‌رسد و پس از ۱۱ سال تمام می‌شود.
کمی پیش‌پرداخت بیشتر می‌تواند هر ماه صرفه‌جویی واقعی ایجاد کند، اما ذخیرهٔ نقدی هم مهم است. علی برای خریدارانی که در سانتا آنا و ارواین دنبال خانه هستند، پیش از نوشتن پیشنهاد خرید هر دو سناریو را محاسبه می‌کند.
نکات کلیدی
- FHA همچنان با امتیاز ۵۸۰ فقط ۳٫۵٪ پیش‌پرداخت لازم دارد. از ۲۰۲۷، وام‌دهندگان می‌توانند از مدل‌های جدیدتر امتیاز اعتباری هم استفاده کنند.
- سقف FHA در ۲۰۲۶ به ۱٬۲۴۹٬۱۲۵ دلار در کانتی‌های اورنج و لس‌آنجلس، ۱٬۱۰۴٬۰۰۰ دلار در کانتی سن‌دیگو، و ۶۹۰٬۰۰۰ دلار در اینلند امپایر می‌رسد.
- MIP سالانه بسته به مبلغ وام و پیش‌پرداخت بین ۰٫۵۰٪ تا ۰٫۷۵٪ است. وام‌های پایهٔ بیش از ۷۲۶٬۲۰۰ دلار بیشتر می‌پردازند.
- MyHome از CalHFA می‌تواند برای خریداران خانهٔ اول تا ۳٫۵٪ قیمت را پوشش دهد. CalPLUS FHA یک وام بدون بهره برای هزینه‌های بستن معامله هم اضافه می‌کند.
- سقف درآمد CalHFA در جنوب کالیفرنیا بالاست (۲۷۴٬۰۰۰ دلار در اورنج کانتی)، اما حداقل امتیاز اعتباری ۶۴۰ و گذراندن دورهٔ آموزشی الزامی است و استثنا ندارد.
پرسش‌های متداول
برای وام FHA در کالیفرنیا به چه امتیاز اعتباری نیاز دارم؟
خود FHA با امتیاز ۵۸۰ یا بالاتر ۳٫۵٪ پیش‌پرداخت، و با امتیاز ۵۰۰ تا ۵۷۹ پیش‌پرداخت ۱۰٪ را مجاز می‌داند. بسیاری از وام‌دهندگان حداقل بالاتری برای خودشان تعیین می‌کنند و برنامه‌های FHA در CalHFA دست‌کم امتیاز ۶۴۰ می‌خواهند. از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷، وام‌دهندگان FHA می‌توانند از FICO 10T و VantageScore 4.0 هم استفاده کنند، اما حداقل امتیازها همان می‌ماند.
سقف وام FHA در اورنج کانتی در ۲۰۲۶ چقدر است؟
۱٬۲۴۹٬۱۲۵ دلار برای خانهٔ تک‌خانواری یا کاندو و ۱٬۵۹۹٬۳۷۵ دلار برای ملک دوواحدی. کانتی لس‌آنجلس هم همین ارقام را دارد. سقف یک‌واحدی کانتی سن‌دیگو ۱٬۱۰۴٬۰۰۰ دلار است.
آیا CalHFA می‌تواند کل پیش‌پرداخت FHA مرا بپردازد؟
تقریباً بله. MyHome در کنار وام CalHFA FHA یا CalPLUS FHA تا ۳٫۵٪ قیمت خرید یا ارزش ارزیابی‌شده (هر کدام کمتر باشد) را تأمین می‌کند. این با حداقل پیش‌پرداخت ۳٫۵٪ FHA برابر است. همچنان هزینه‌های بستن معامله را خواهید داشت که وام ZIP در CalPLUS FHA یا اعتبار پرداختی فروشنده می‌تواند به پوشش آن کمک کند. MyHome یک وام معوق است، نه کمک بلاعوض، پس هنگام فروش، ری‌فایننس یا تسویهٔ وام اول بازپرداخت می‌شود.
آیا برای گرفتن وام FHA باید خریدار خانهٔ اول باشم؟
خیر. وام‌های FHA برای خریدارانی که قبلاً هم خانه خریده‌اند در دسترس است، به شرط آنکه خانه محل سکونت اصلی شما باشد. اما برنامه‌های کمکی CalHFA (MyHome، ZIP و MyAccess) مستلزم آن‌اند که خریدار خانهٔ اول باشید، که CalHFA آن را این‌گونه تعریف می‌کند: در سه سال گذشته مالک محل سکونت اصلی نبوده باشید.
آیا می‌توانم با وام FHA در ارواین کاندو بخرم؟
بله، اگر مجموعهٔ کاندو تأیید FHA داشته باشد یا واحد واجد شرایط تأیید تک‌واحدی FHA باشد. وضعیت تأیید در هر مجموعه متفاوت است، پس پیش از ارائهٔ پیشنهاد خرید آن را بررسی کنید. اگر از CalHFA استفاده می‌کنید، مجموعه باید با ضوابط کاندوی CalHFA و شرکت خدمات‌دهندهٔ وام آن هم مطابقت داشته باشد.
برای وام FHA چقدر درآمد لازم دارم؟
حقوق مشخصی وجود ندارد که همهٔ خریداران با آن واجد شرایط شوند. HUD توضیح می‌دهد که FHA عموماً سقف درآمد ندارد؛ اما باید درآمد مستند کافی برای قسط پیشنهادی مسکن و سایر بدهی‌ها داشته باشید. کمک CalHFA سقف درآمد کانتی دارد. از وام‌دهنده بخواهید هنگام بررسی توان پرداخت، مالیات، بیمهٔ خانه، بیمهٔ وام و حق عضویت احتمالی HOA را هم حساب کند.
آیا فقط همان پیش‌پرداخت ۳٫۵٪ را باید داشته باشم؟
خیر. پیش‌پرداخت جدا از هزینه‌های وام‌دهنده و نهایی‌کردن معامله، بهرهٔ پیش‌پرداخت‌شده، بیمه و مبالغ اولیهٔ حساب امانی است؛ ممکن است ذخیرهٔ نقدی هم لازم باشد. در خرید فرضی ۷۰۰٬۰۰۰ دلاری، ۳٫۵٪ برابر با ۲۴٬۵۰۰ دلار، پیش از این هزینه‌هاست. برآورد کتبی وجه لازم برای بستن معامله را بخواهید که بیعانه، کمک مستند و اعتبار احتمالی فروشنده یا وام‌دهنده را نشان دهد؛ فرض نکنید کمک مالی خرید را کاملاً بدون پول نقد می‌کند.
آیا افراد خوداشتغال می‌توانند وام FHA بگیرند؟
بله، به شرط تأیید در فرایند پذیرش وام. وام‌دهنده باید درآمد قابل‌قبول و ثبات آن را بررسی کند؛ درآمد ناخالص کسب‌وکار با درآمد شخصی قابل‌قبول برای وام یکی نیست. اظهارنامه‌های مالیاتی، صورت‌حساب‌های بانکی و مدارک مالی به‌روز کسب‌وکار را آماده کنید و پیش از تعیین بودجهٔ خرید، تغییرات درآمد را توضیح دهید. مدارک و استثناهای احتمالی به راهنمای FHA از HUD و الزامات وام‌دهنده بستگی دارد.
آیا سقف FHA در کانتی نشان می‌دهد چه قیمتی را می‌توانم بپردازم؟
خیر. سقف کانتی حداکثر وام پایه را مشخص می‌کند، نه مبلغ وام تأییدشدهٔ شما یا بودجهٔ پیشنهادی. درآمد، بدهی، پیش‌پرداخت، نرخ بهره و هزینه‌های مالکیت ممکن است فقط وام بسیار کمتری را توجیه کنند. در سامانهٔ سقف وام HUD سال، کانتی و تعداد واحد درست را انتخاب کنید و سپس شرایط خود را برای ملک مشخص بررسی کنید.
چطور پیشنهادهای FHA و وام متعارف را مقایسه کنم؟
هر دو گزینه را با قیمت خرید، پیش‌پرداخت، مدت وام و دورهٔ تثبیت نرخ یکسان بخواهید. وجه لازم برای بستن معامله، مجموع پرداخت ماهانه، بیمهٔ وام و هزینه‌ها در مدت موردنظر مالکیت را مقایسه کنید، نه فقط نرخ تبلیغ‌شده را. راهنمای مقایسهٔ برآورد وام CFPB ردیف‌های هزینه را توضیح می‌دهد؛ راهنمای مقایسهٔ FHA و وام متعارف ما هم مزایا و محدودیت‌های تأمین مالی را بررسی می‌کند.
می‌خواهید بدانید کدام گزینهٔ FHA یا CalHFA با بودجهٔ شما جور است و با خیال راحت چه خانه‌ای می‌توانید در اورنج کانتی بخرید؟ علی می‌تواند به‌عنوان کارشناس وام مسکن ارقام شما را بررسی کند و به‌عنوان مشاور املاک در پیدا کردن خانه کمکتان کند. با علی تماس بگیرید یا برای وقت مشاورهٔ رایگان به شمارهٔ (949) 818-1000 زنگ بزنید.
