خریداران بار اول در اورنج کانتی همراه با کارشناس وام مسکن مدارک وام را بررسی می‌کنند.

برنامه‌های کمک به خریداران بار اول خانه در اورنج کانتی، کالیفرنیا (۲۰۲۶)

نوشتهٔ علی شریعت، مشاور املاک و کارشناس وام مسکن · به‌روزرسانی

اورنج کانتی یکی از گران‌ترین مناطق آمریکا برای خرید نخستین خانه است، اما کمک‌های پیش‌پرداخت در آن هم بیش از آن چیزی است که اغلب خریداران تصور می‌کنند. با کنار هم گذاشتن برنامه‌های CalHFA، کانتی، سه شهر و یک کمک‌هزینهٔ بانک فدرال وام مسکن، برخی از خریداران بار اول در این منطقه می‌توانند بخش عمدهٔ پیش‌پرداخت خود را با کمک این برنامه‌ها تأمین کنند. نکته اینجاست که هر برنامه سقف درآمد، سقف قیمت و بازهٔ تأمین بودجهٔ خاص خود را دارد و چند مورد از شناخته‌شده‌ترین آن‌ها در حال حاضر بسته‌اند یا فقط به شهرهای خاصی محدود می‌شوند.

در ادامه، علی شریعت، مشاور املاک و کارشناس وام مسکن دارای مجوز در ارواین، توضیح می‌دهد که در اواخر اکتبر ۲۰۲۶ دقیقاً کدام برنامه‌ها باز هستند، چه کسانی واجد شرایط‌اند و چگونه انتخاب کنید. قوانین و بودجهٔ این برنامه‌ها مرتب تغییر می‌کند، پس پیش از ارائهٔ پیشنهاد خرید، وضعیت فعلی را با خود برنامه یا وام‌دهنده‌تان تأیید کنید.

پرش به:

نگاهی کلی به برنامه‌های اورنج کانتی

چه کسی خریدار بار اول محسوب می‌شود

لازم نیست واقعاً نخستین خانهٔ عمرتان را بخرید. CalHFA شما را خریدار بار اول می‌داند اگر در سه سال گذشته مالک محل سکونت اصلی نبوده باشید، و بیشتر برنامه‌های شهری و کانتی نیز قاعدهٔ مشابهی دارند. برنامه‌های کانتی و شهری که در ادامه آمده‌اند، شرط می‌کنند همهٔ خریداران روی وام خریدار بار اول باشند.

تقریباً همهٔ برنامه‌ها همچنین گذراندن دورهٔ آموزش خریداران خانه را پیش از بستن معامله الزامی می‌کنند. CalHFA دورهٔ آنلاین eHome خود (۱۰۰ دلار) یا یک مرکز مشاوره مورد تأیید HUD را می‌پذیرد. سانتا آنا یک دورهٔ ۸ ساعته HUD، آناهایم یک سمینار حضوری HUD و گاردن گروو کارگاه مخصوص خود را الزامی می‌کند. دوره را زود بگذرانید؛ برخی برنامه‌ها پیش از رزرو بودجه، گواهی آن را می‌خواهند.

سقف‌های درآمد ۲۰۲۶ در اورنج کانتی

بیشتر برنامه‌های محلی از سقف‌های درآمد ۲۰۲۶ ایالت استفاده می‌کنند که به تعداد اعضای خانوار بستگی دارد. CalHFA برای کل کانتی یک سقف واحد تعیین می‌کند. برای یک خانوار چهار نفره:

سقفخانوار ۴ نفرهمورد استفاده در
۸۰٪ میانهٔ درآمد منطقه (درآمد پایین)۱۴۸٬۸۵۰ دلارسانتا آنا، گاردن گروو (وام ۱۱۰٬۰۰۰ دلاری)، OC MAP
۱۲۰٪ میانهٔ درآمد منطقه (درآمد متوسط)۱۶۶٬۳۰۰ دلارگاردن گروو (وام ۵۰٬۰۰۰ دلاری)
۱۵۰٪ میانهٔ درآمد منطقه۲۰۷٬۹۰۰ دلارآناهایم
CalHFA Dream For All۲۱۹٬۰۰۰ دلارDream For All (هر تعداد خانوار)
وام‌های اول CalHFA و MyHome۲۷۴٬۰۰۰ دلارMyHome، CalHFA FHA، CalPLUS FHA (هر تعداد خانوار)

سقف‌های CalHFA برای رزروهای انجام‌شده از ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶ به بعد اعمال می‌شود (سقف‌های درآمد CalHFA). برنامه‌ها درآمد را به شکل‌های متفاوتی محاسبه می‌کنند و برخی درآمد همهٔ بزرگسالان خانوار را در نظر می‌گیرند؛ پس پیش از آنکه برنامه‌ای را رد یا انتخاب کنید، از یک وام‌دهنده بخواهید ارقام شما را بررسی کند.

برنامه‌های سراسری ایالت: CalHFA

کمک MyHome

MyHome برنامه‌ای است که بیشتر خریداران بار اول در اورنج کانتی در نهایت از آن استفاده می‌کنند، چون سقف درآمد آن بالاست و با قرعه‌کشی اعطا نمی‌شود. این برنامه یک وام دوم معوق با بهرهٔ ساده است: پرداخت ماهانه ندارد و هنگام فروش خانه، ری‌فایننس (بازتأمین مالی) یا تسویهٔ وام اول بازپرداخت می‌شود. همراه با وام اول CalHFA FHA یا CalPLUS FHA تا ۳٫۵٪ قیمت یا ارزش ارزیابی‌شده (هر کدام کمتر باشد) و همراه با وام متعارف تا ۳٪ را پوشش می‌دهد. باید از وام اول CalHFA و از طریق یک وام‌دهندهٔ مورد تأیید CalHFA استفاده کنید و امتیاز اعتباری‌تان برای وام FHA دست‌کم ۶۴۰ باشد (اگر وام به‌صورت دستی بررسی شود، ۶۶۰).

CalPLUS FHA همراه با ZIP

CalPLUS FHA برنامهٔ MyHome را با یک وام کمکی دوم به نام ZIP ترکیب می‌کند؛ ZIP وامی معوق با بهرهٔ ۰٪ به اندازهٔ ۲٪ یا ۳٪ وام اول است که فقط برای هزینه‌های بستن معامله (کلوزینگ) قابل استفاده است. این دو با هم می‌توانند بیشتر پول نقدی را که خرید با وام FHA نیاز دارد پوشش دهند. راهنمای CalPLUS FHA ما جزئیات را توضیح می‌دهد و راهنمای وام FHA در کالیفرنیا قوانین خود FHA و بیمهٔ وام مسکن آن را شرح می‌دهد.

Dream For All (تا دور بعد بسته است)

Dream For All وامی با مشارکت در افزایش ارزش است که تا ۲۰٪ قیمت و حداکثر ۱۵۰٬۰۰۰ دلار را برای خریداران نسل اول پوشش می‌دهد. به جای بهره، اصل وام به‌علاوهٔ ۲۰٪ از افزایش ارزش خانه را بازپرداخت می‌کنید (اگر درآمدتان حداکثر ۸۰٪ میانهٔ درآمد منطقه باشد، ۱۵٪). دور ۲۰۲۶ از ۲۴ فوریه تا ۱۶ مارس برگزار شد و با قرعه‌کشی اعطا شد، بنابراین اکنون درخواست نمی‌پذیرد. اگر خریدار نسل اول هستید، دورهٔ الزامی را بگذرانید و پیش‌تأیید وام بگیرید تا وقتی CalHFA دور بعد را آغاز کرد آماده باشید.

برنامه‌های کانتی: OC MAP و MCC

برنامهٔ کمک وام مسکن اورنج کانتی (MAP)

MAP تا ۸۰٬۰۰۰ دلار و حداکثر به اندازهٔ ۲۰٪ قیمت خانه، با بهرهٔ سادهٔ ۳٪ که ۳۰ سال معوق می‌ماند، وام می‌دهد. درآمد شما باید حداکثر ۸۰٪ میانهٔ درآمد منطقه باشد، قیمت خانه از ۸۵٪ میانهٔ قیمت کانتی بیشتر نباشد، دست‌کم ۱٪ قیمت را از منابع خودتان بپردازید و همهٔ خریداران باید خریدار بار اول باشند. طبق اعلام برنامه، MAP باز است و درخواست می‌پذیرد (OC Affordable Housing Clearinghouse).

MAP فقط خانه‌های مناطق غیرشهری اورنج کانتی و این شهرها را پوشش می‌دهد: بریا (Brea)، سایپرس (Cypress)، دانا پوینت (Dana Point)، لاپالما (La Palma)، لاگونا بیچ، لاگونا هیلز (Laguna Hills)، لاگونا وودز (Laguna Woods)، لوس آلامیتوس (Los Alamitos)، پلاسنشیا (Placentia)، سن خوان کاپیسترانو (San Juan Capistrano)، سیل بیچ (Seal Beach)، استنتون (Stanton)، ویلا پارک (Villa Park) و یوربا لیندا (Yorba Linda). شهرهای بزرگ‌تری مانند ارواین، سانتا آنا، آناهایم و فولرتون (Fullerton) در این فهرست نیستند.

گواهی اعتبار وام مسکن (MCC)

گواهی MCC بخشی از بهرهٔ وام مسکنی را که هر سال می‌پردازید به اعتبار مالیاتی فدرال تبدیل می‌کند و تا زمانی که وام را نگه دارید می‌تواند مالیات شما را کاهش دهد. صفحهٔ MCC کانتی اعلام می‌کند که این برنامه در دسترس است و از طریق National Homebuyers Fund تأمین مالی می‌شود. پیش از آنکه روی آن حساب کنید، سقف‌های فعلی درآمد و قیمت را از مدیر برنامه بپرسید.

برنامه‌های شهری: سانتا آنا، گاردن گروو، آناهایم و ارواین

سانتا آنا: My First Home

برنامهٔ My First Home سانتا آنا تا ۱۲۰٬۰۰۰ دلار با بهرهٔ ۰٪ وام می‌دهد که ۳۰ یا ۴۵ سال معوق می‌ماند. این برنامه در حال حاضر فقط از خانوارهایی درخواست می‌پذیرد که درآمدشان حداکثر ۸۰٪ میانهٔ درآمد منطقه باشد. به امتیاز اعتباری دست‌کم ۶۴۰، یک دورهٔ ۸ ساعته آموزش خریداران HUD، دست‌کم ۳٪ قیمت از منابع پس‌اندازشده و قدیمی خودتان و مجموع پرداخت بدهی‌هایی حداکثر برابر ۴۵٪ درآمد نیاز دارید. راهنمای سانتا آنا ما محله‌ها را معرفی می‌کند.

گاردن گروو

گاردن گروو (Garden Grove) تا ۱۱۰٬۰۰۰ دلار به خانوارهای کم‌درآمد (۸۰٪ میانهٔ درآمد منطقه) یا تا ۵۰٬۰۰۰ دلار به خانوارهای با درآمد متوسط (۱۲۰٪ میانهٔ درآمد منطقه) وام می‌دهد. هر دو وام بهرهٔ ۰٪ دارند و ۳۰ سال معوق می‌مانند. شما دست‌کم ۳٪ می‌پردازید و در کارگاه شهر شرکت می‌کنید که در اکتبر، نوامبر و دسامبر ۲۰۲۶ برگزار می‌شود.

آناهایم: My Anaheim Home

برنامهٔ My Anaheim Home برای پیش‌پرداخت ۵۰٬۰۰۰ دلار با بهرهٔ سادهٔ ۱٪ وام می‌دهد که ۳۰ سال معوق می‌ماند. سقف درآمد آن بالاترین سقف در میان برنامه‌های شهری است: ۱۵۰٪ میانهٔ درآمد منطقه (۲۰۷٬۹۰۰ دلار برای خانوار چهار نفره). شما دست‌کم ۳٪ می‌پردازید، قیمت خانه نباید از میانگین قیمت خانه در آناهایم بیشتر باشد و در یک سمینار حضوری HUD شرکت می‌کنید. بودجه به ترتیب نوبت تخصیص می‌یابد، پس زود اقدام کنید. راهنمای آناهایم ما را ببینید.

ارواین

ارواین در حال حاضر هیچ برنامهٔ کمک پیش‌پرداخت شهری فعالی ندارد. شهر در اصلاحیهٔ طرح مسکن ماه مه ۲۰۲۶ یک برنامهٔ کمک پیش‌پرداخت برای نیروی کار پیشنهاد کرد، اما هنوز راه‌اندازی نشده است. Irvine Community Land Trust هر زمان واحدی در دسترس باشد، خانه‌هایی با محدودیت فروش مجدد را با اجارهٔ زمین ۹۹ ساله به خانوارهایی با درآمد تا ۱۲۰٪ میانهٔ درآمد منطقه می‌فروشد. خریداران ارواین معمولاً به CalHFA، WISH و وام‌های متعارف با پیش‌پرداخت کم متکی هستند. راهنمای ارواین ما را ببینید.

هانتینگتون بیچ، فولرتون و کاستا مسا

هیچ‌یک از این شهرها، یعنی هانتینگتون بیچ (Huntington Beach)، فولرتون و کاستا مسا (Costa Mesa)، در سال ۲۰۲۶ برنامهٔ خریدار بار اول فعالی ندارند. خریداران این شهرها می‌توانند از CalHFA، WISH و GSFA استفاده کنند و خریداران فولرتون باید توجه داشته باشند که این شهر در فهرست شهرهای واجد شرایط OC MAP نیست.

کمک‌های بلاعوض و سایر گزینه‌های پیش‌پرداخت

کمک بلاعوض همسان WISH

برنامهٔ WISH از بانک فدرال وام مسکن سانفرانسیسکو (Federal Home Loan Bank of San Francisco) نزدیک‌ترین گزینه به پول رایگان در این فهرست است. به ازای هر ۱ دلاری که شما می‌گذارید، ۴ دلار و تا سقف ۳۲٬۸۳۷ دلار به خریداران بار اولی می‌دهد که درآمدشان حداکثر ۸۰٪ میانهٔ درآمد منطقه است و دورهٔ مشاورهٔ خریداران را گذرانده‌اند. فقط از طریق یک بانک یا وام‌دهندهٔ عضو شرکت‌کننده می‌توانید آن را دریافت کنید، بودجهٔ ۲۰۲۶ محدود است و این کمک دورهٔ نگهداری دارد؛ یعنی فروش یا ری‌فایننس زودهنگام ممکن است به بازپرداخت بخشی از آن منجر شود.

GSFA Platinum

GSFA Platinum تا ۵٫۵٪ کمک ارائه می‌دهد و لازم نیست خریدار بار اول باشید. نسخهٔ استاندارد آن یک وام دوم ۱۵ ساله با همان نرخ بهرهٔ وام اول شما و با پرداخت ماهانه است، پس پول رایگان نیست. به امتیاز اعتباری ۶۴۰ نیاز دارد و نسبت بدهی به درآمد را تا ۵۰٪ می‌پذیرد. محدودیت اصلی در اورنج کانتی این است که وام اول نباید از ۸۳۲٬۷۵۰ دلار بیشتر شود، که بیشتر با آپارتمان (کاندو) و تاون‌هوم جور درمی‌آید.

هنوز اعتبار فدرال برای خریداران بار اول وجود ندارد

تا اکتبر ۲۰۲۶، کنگره هیچ اعتبار مالیاتی فدرال یا کمک بلاعوض پیش‌پرداخت برای خریداران بار اول تصویب نکرده است. چندین لایحه پیشنهاد شده است. به تبلیغاتی که این‌ها را در دسترس معرفی می‌کنند با احتیاط نگاه کنید.

سقف‌های وام ۲۰۲۶ در اورنج کانتی

اورنج کانتی منطقه‌ای پرهزینه محسوب می‌شود، بنابراین سقف وام‌های FHA و وام‌های منطبق (کانفورمینگ) در اینجا از بیشتر نقاط کشور بالاتر است (جست‌وجوی سقف وام HUD):

نوع وام۱ واحد۲ واحد۳ واحد۴ واحد
FHA۱٬۲۴۹٬۱۲۵ دلار۱٬۵۹۹٬۳۷۵ دلار۱٬۹۳۳٬۲۰۰ دلار۲٬۴۰۲٬۶۲۵ دلار

سقف وام منطبق ۲۰۲۶ برای خانهٔ یک‌واحدی در اورنج کانتی نیز ۱٬۲۴۹٬۱۲۵ دلار است. وام FHA با امتیاز اعتباری ۵۸۰ یا بالاتر به ۳٫۵٪ پیش‌پرداخت و با امتیاز ۵۰۰ تا ۵۷۹ به ۱۰٪ پیش‌پرداخت نیاز دارد. وام‌های بالاتر از سقف پایهٔ ۸۳۲٬۷۵۰ دلاری، وام «پرمبلغ» (high-balance) نامیده می‌شوند و ممکن است قیمت‌گذاری کمی متفاوتی داشته باشند. بالاتر از ۱٬۲۴۹٬۱۲۵ دلار وارد قلمرو وام جامبو می‌شوید که بیشتر برنامه‌های کمکی در آن کاربرد ندارند.

نحوهٔ درخواست، گام به گام

  1. اول دورهٔ آموزش خریداران خانه را بگذرانید. دورهٔ eHome از CalHFA یا یک مرکز مورد تأیید HUD برای بیشتر برنامه‌ها کافی است. سانتا آنا، آناهایم و گاردن گروو الزامات دورهٔ خاص خود را دارند.
  2. از وام‌دهنده‌ای پیش‌تأیید وام بگیرید که بتواند از برنامه‌های مورد نظر شما استفاده کند. MyHome به یک وام‌دهندهٔ مورد تأیید CalHFA و WISH به یک عضو شرکت‌کنندهٔ FHLBank نیاز دارد. پیش از درخواست بپرسید.
  3. بودجه و سقف‌های درآمد را بررسی کنید. بودجهٔ شهر و کانتی محدود است و اغلب به ترتیب نوبت تخصیص می‌یابد. مطمئن شوید برنامه باز است و بدانید درآمد خانوار شما را چگونه محاسبه می‌کند.
  4. در محدودهٔ سقف قیمت خانه بگردید. آناهایم قیمت را به میانگین قیمت شهر، MAP به ۸۵٪ میانهٔ قیمت کانتی و GSFA وام را به ۸۳۲٬۷۵۰ دلار محدود می‌کند.
  5. برای پول نقد خودتان برنامه‌ریزی کنید. بیشتر برنامه‌های محلی ۱٪ تا ۳٪ قیمت را از خود شما می‌خواهند، به‌علاوهٔ هزینه‌های بستن معامله که ZIP، اعتبار فروشنده یا کمک بلاعوض WISH ممکن است در پوشش آن کمک کند.

برخی برنامه‌ها را می‌توان با هم ترکیب کرد، مثلاً یک وام شهری را با وام اول CalHFA، اما قوانین هر برنامه تعیین می‌کند چه چیزهایی قابل ترکیب‌اند. کارشناس وام مسکن شما باید پیش از ارائهٔ پیشنهاد خرید، این ترکیب را تأیید کند.

نکات کلیدی

پرسش‌های متداول

آیا در اورنج کانتی کمک بلاعوض برای خریداران بار اول وجود دارد؟

بله، اما بیشتر کمک‌ها در اینجا وام معوق هستند نه کمک بلاعوض. کمک بلاعوض اصلی WISH است که از طریق وام‌دهندگان شرکت‌کننده، پس‌انداز خریدارانی را که درآمدشان حداکثر ۸۰٪ میانهٔ درآمد منطقه است، چهار به یک و تا ۳۲٬۸۳۷ دلار همسان‌سازی می‌کند. برنامه‌های شهری و کانتی، مانند برنامه‌های سانتا آنا و گاردن گروو و OC MAP، وام‌هایی هستند که هنگام فروش، ری‌فایننس یا پایان مدت وام بازپرداخت می‌کنید.

سقف درآمد CalHFA در اورنج کانتی در سال ۲۰۲۶ چقدر است؟

برای وام‌های اول CalHFA و MyHome، صرف‌نظر از تعداد اعضای خانوار، ۲۷۴٬۰۰۰ دلار برای رزروهای انجام‌شده از ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶ به بعد. سقف Dream For All پایین‌تر و ۲۱۹٬۰۰۰ دلار است.

در سانتا آنا چقدر کمک پیش‌پرداخت می‌توانم بگیرم؟

برنامهٔ My First Home سانتا آنا تا ۱۲۰٬۰۰۰ دلار با بهرهٔ ۰٪ وام می‌دهد که ۳۰ یا ۴۵ سال معوق می‌ماند. در حال حاضر فقط خانوارهایی را می‌پذیرد که درآمدشان حداکثر ۸۰٪ میانهٔ درآمد منطقه باشد (۱۴۸٬۸۵۰ دلار برای خانوار چهار نفره) و به امتیاز اعتباری ۶۴۰ و دست‌کم ۳٪ قیمت از منابع خودتان نیاز دارید.

آیا CalHFA Dream For All در حال حاضر باز است؟

خیر. دور ۲۰۲۶ از ۲۴ فوریه تا ۱۶ مارس درخواست پذیرفت و بودجه را با قرعه‌کشی اعطا کرد. صفحهٔ Dream For All در سایت CalHFA را برای دور بعد دنبال کنید و دورهٔ الزامی و پیش‌تأیید وام را از قبل انجام دهید تا بتوانید سریع درخواست بدهید.

آیا می‌توانم برای خرید در ارواین از کمک پیش‌پرداخت استفاده کنم؟

بله، از طریق برنامه‌های سراسری ایالت. ارواین در سال ۲۰۲۶ برنامهٔ شهری فعالی ندارد و تحت پوشش OC MAP هم نیست، اما CalHFA MyHome، CalPLUS FHA همراه با ZIP، WISH و GSFA Platinum همگی در ارواین قابل استفاده‌اند، البته با رعایت سقف‌های خاص خودشان.

مطمئن نیستید واجد شرایط کدام برنامه‌ها هستید یا این برنامه‌ها خرید چه خانه‌ای را در اورنج کانتی برایتان ممکن می‌کنند؟ علی به‌عنوان کارشناس وام مسکن می‌تواند درآمد و پس‌انداز شما را بررسی کند، ببیند کدام برنامه‌ها مناسب شما هستند و به‌عنوان مشاور املاک در پیدا کردن خانه به شما کمک کند. برای یک مشاورهٔ رایگان با علی تماس بگیرید یا با شمارهٔ (949) 818-1000 تماس بگیرید.