برنامه‌های وام مسکن خریداران خانهٔ اول در کالیفرنیا و تگزاس دو دسته‌اند: وام‌هایی که خرید خانه را تأمین مالی می‌کنند و کمک‌هایی که بخشی از پیش‌پرداخت یا هزینه‌های بستن معامله (کلوزینگ) را پوشش می‌دهند. ابتدا وام FHA، وام متعارف با پیش‌پرداخت کم، وام VA و وام USDA را مقایسه کنید؛ سپس بررسی کنید آیا کمک ایالتی با وام انتخابی شما سازگار است.
این راهنما گزینه‌های اصلی و مزایا و محدودیت‌های آن‌ها را با استناد به منابع رسمی بررسی‌شده در نوامبر ۲۰۲۶ مقایسه می‌کند. در اورنج کانتی خرید می‌کنید؟ برای کمک‌های محلی، راهنمای خریداران خانهٔ اول در اورنج کانتی را بخوانید.
آنچه در این مقاله می‌خوانید:
مقایسهٔ سریع
پیش‌پرداخت کم فقط بخشی از توان خرید است. کمک مالی ممکن است وامی با الزام بازپرداخت باشد، نه کمک بلاعوض.
| گزینه | نقطهٔ شروع | چه چیزی را بررسی کنید |
|---|---|---|
| FHA | پیش‌پرداخت از ۳٫۵٪ | اعتبار، بیمهٔ وام مسکن و سقف وام |
| Standard 97 فنی می | پیش‌پرداخت از ۳٪ | شرایط خریدار خانهٔ اول و بیمهٔ وام مسکن |
| VA | بدون پیش‌پرداخت برای خریدهای واجد شرایط | شرایط خدمت، حق استفاده از مزایا و کارمزدها |
| USDA تضمین‌شده | تأمین مالی تا ۱۰۰٪ | نشانی واجد شرایط و درآمد خانوار |
| CalHFA / TSAHC | کمک ایالتی همراه با وام مسکن | شرایط بازپرداخت، ضوابط درآمد و مشارکت وام‌دهنده |
برنامه‌های وام و کمک‌هزینه
۱. وام FHA
FHA وام‌های مسکنی را که وام‌دهندگان ارائه می‌کنند بیمه می‌کند. طبق ضوابط اعتباری HUD، امتیاز ۵۸۰ یا بالاتر می‌تواند امکان استفاده از حداکثر تأمین مالی را فراهم کند؛ امتیاز ۵۰۰ تا ۵۷۹ به تأمین مالی ۹۰٪ محدود است. وام‌دهندگان می‌توانند شرایط سخت‌گیرانه‌تری داشته باشند. HUD برای حداکثر تأمین مالی، حداقل آوردهٔ ۳٫۵٪ را تعیین کرده است.
وام FHA بیمهٔ وام مسکن هم می‌خواهد. به‌جای فرض ارزان‌تر بودن FHA، کل هزینه‌ها را با پیشنهاد وام متعارف مقایسه کنید. معرفی وام FHA در CFPB و راهنمای FHA در کالیفرنیا را ببینید.
۲. وام متعارف با ۳٪ پیش‌پرداخت
برنامهٔ Standard 97 فنی می برای خرید واجد شرایط با ۳٪ پیش‌پرداخت قابل استفاده است، دست‌کم یک خریدار خانهٔ اول می‌خواهد و سقف درآمد برنامه ندارد. HomeReady گزینهٔ متفاوتی با محدودیت درآمد است. ممکن است آموزش خریدار لازم باشد. بیمهٔ وام مسکن و کل پرداخت ماهانه را مقایسه کنید؛ پیش‌پرداخت کمتر الزاماً به معنای بیمهٔ ارزان‌تر نیست.
۳. وام VA
نظامیان، کهنه‌سربازان و همسران بازماندهٔ واجد شرایط ممکن است بتوانند از وام خرید VA برای خرید واجد شرایط بدون پیش‌پرداخت و بدون بیمهٔ ماهانهٔ وام مسکن استفاده کنند. شرایط استفاده، حق بهره‌مندی از مزایا و ارزیابی ملک اهمیت دارد. ممکن است کارمزد تأمین مالی اعمال شود و هزینه‌های بستن معامله همچنان به برنامه نیاز دارد. به‌جای معرفی VA به‌عنوان بهترین گزینه برای همه، پیشنهاد کامل را مقایسه کنید.
۴. کالیفرنیا: CalHFA و MyHome
MyHome وام درجهٔ دوم با پرداخت معوق است، نه پول بلاعوض: همراه با وام FHA واجد شرایط CalHFA تا ۳٫۵٪ مبلغ کمترِ قیمت خرید یا ارزش ارزیابی‌شده و همراه با وام متعارف CalHFA تا ۳٪ ارائه می‌شود. شرایط خریدار خانهٔ اول، سقف درآمد، سکونت و آموزش اعمال می‌شود. از وام‌دهندهٔ تأییدشدهٔ CalHFA استفاده و شرایط بازپرداخت را بررسی کنید.
وام قدیمی Forgivable Equity Builder متوقف شده است؛ CalHFA پایان آن را در بخشنامهٔ ۲۰۲۲-۱۰ اعلام کرد. مزیت قبلیِ ۱۰٪ آن را در بودجهٔ خرید خود حساب نکنید.
۵. تگزاس: کمک TSAHC
TSAHC برنامه‌های Home Sweet Texas و Homes for Texas Heroes را با کمک تا ۵٪ مبلغ وام و امتیاز اعتباری از ۶۲۰ برای برخی گزینه‌ها ارائه می‌دهد. ضوابط درآمد و وام اعمال می‌شود. از وام‌دهندهٔ عضو برنامه بپرسید کدام کمک بلاعوض یا وام با حق وثیقهٔ درجهٔ دوم در دسترس است و در صورت فروش یا ری‌فایننس چه اتفاقی می‌افتد.
۶. وام تضمین‌شدهٔ USDA
برنامهٔ تضمین‌شدهٔ USDA می‌تواند خرید خانهٔ اصلی واجد شرایط در مناطق روستایی مشمول برنامه را تا ۱۰۰٪ تأمین مالی کند. سقف درآمد خانوار و شرایط نشانی اعمال می‌شود. پیش از تکیه بر این گزینه، ملک مشخص را بررسی کنید؛ دور بودن از مرکز شهر کافی نیست.
۷. Good Neighbor Next Door
برنامهٔ Good Neighbor Next Door وزارت HUD برنامهٔ محدود فروش ملک است، نه وام مسکن عمومی یا تخفیف برای هر خانه. معلمان، مأموران انتظامی، آتش‌نشانان و امدادگران فوریت‌های پزشکیِ واجد شرایط می‌توانند برای خانه‌های عرضه‌شدهٔ HUD در مناطق تعیین‌شده، با تعهد سکونت اصلی به مدت ۳۶ ماه، ۵۰٪ تخفیف بگیرند. تعداد خانه‌های موجود محدود است.
تفاوت پیش‌پرداخت و کل پول موردنیاز معامله
برای خرید فرضیِ ۶۰۰٬۰۰۰ دلاری، پیش‌پرداخت ۳٪ برابر با ۱۸٬۰۰۰ دلار و پیش‌پرداخت ۳٫۵٪ برابر با ۲۱٬۰۰۰ دلار است. این مبالغ کل بودجهٔ نقدی نیستند: هزینه‌های بستن معامله، مالیات و بیمهٔ پیش‌پرداخت‌شده، بازرسی فنی و ذخایر لازم هم اهمیت دارند. وام بدون پیش‌پرداخت الزاماً به معنای خرید بدون پول نقد نیست.
چگونه پیشنهادهای وام را مقایسه کنید
- برای هر استعلام از قیمت، پیش‌پرداخت و تاریخ موردانتظار بستن معاملهٔ یکسان استفاده کنید.
- کل پرداخت ماهانه و پول نقد لازم برای بستن معامله، شامل بیمهٔ وام مسکن و هر وام دوم را مقایسه کنید.
- بپرسید آیا کمک مالی نرخ را تغییر می‌دهد، بازپرداخت می‌خواهد یا ری‌فایننس را محدود می‌کند.
- پیش از ارائهٔ پیشنهاد خرید، تأمین بودجهٔ برنامه و مشارکت وام‌دهنده را تأیید کنید.
پرسش‌های متداول
چه کسی خریدار خانهٔ اول محسوب می‌شود؟
به برنامه بستگی دارد. برای نمونه، CalHFA مالکیت و سکونت در سه سال گذشته، از جمله زندگی در خانهٔ متعلق به همسر را بررسی می‌کند. به‌جای این فرض که هرگز نباید صاحب خانه بوده باشید، تعریف دقیق برنامه را بررسی کنید.
آیا می‌توانم وام مسکن را با کمک ایالتی ترکیب کنم؟
گاهی، اگر هر دو برنامه و وام‌دهندهٔ عضو اجازه دهند. بپرسید کدام وام اصلی، نوع کمک و شرایط بازپرداخت با یکدیگر قابل استفاده‌اند.
آیا به ۲۰٪ پیش‌پرداخت نیاز دارم؟
برای همهٔ وام‌ها خیر. گزینه‌های بالا وام‌هایی با پیش‌پرداخت کمتر دارند، اما واجد شرایط بودن، هزینه‌های بستن معامله و توان پرداخت ماهانه همچنان اهمیت دارند.
آیا فقط امتیاز اعتباری برای تشخیص واجد شرایط بودن کافی است؟
خیر. وام‌دهنده درآمد، بدهی‌ها، منابع مالی، ملک و برنامهٔ انتخابی را نیز بررسی می‌کند. حداقل امتیاز اعلام‌شده به معنای تأیید وام نیست.
از کجا شروع کنم؟
دربارهٔ شهر موردنظر، بودجه و زمان‌بندی خود با علی صحبت کنید. برای هر کمک مالی مشخص، پیش از ارسال درخواست تأیید کنید که وام‌دهنده مجاز به ارائهٔ آن است.
برای اولین خرید خود با علی برنامه‌ریزی کنید
علی شریعت مشاور املاک و کارشناس وام مسکن دارای مجوز است. دربارهٔ برنامهٔ خرید اولین خانهٔ خود با علی صحبت کنید یا با شمارهٔ (949) 818-1000 تماس بگیرید. برای محدود کردن محدودهٔ جست‌وجو، راهنمای شهرهای جنوب کالیفرنیا را ببینید.
