این راهنما حساب‌وکتاب پشت بازدهی املاک اجاره‌ای در کالیفرنیاست. نسبت اجاره به قیمت، بازده ناخالص، نرخ سرمایه‌گذاری (Cap Rate) و بازده نقدی (Cash-on-Cash) را برای ۱۵ شهر کالیفرنیا بر اساس داده‌های سپتامبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد. همچنین یک معامله را از ابتدا تا انتها بررسی می‌کند تا بتوانید همین محاسبات را برای هر ملکی که در نظر دارید دوباره انجام دهید.
این راهنما فقط به اعداد می‌پردازد. اگر می‌خواهید بدانید کدام شهرها بیشترین تقاضای اجاره و مساعدترین قوانین برای صاحبخانه‌ها را دارند، راهنمای ما دربارهٔ بهترین مناطق برای خرید ملک اجاره‌ای در کالیفرنیا را بخوانید. اگر رشد بلندمدت قیمت برایتان مهم‌تر از درآمد ماهانه است، مطلب بهترین مناطق برای سرمایه‌گذاری ملکی در کالیفرنیا را ببینید. در حال مقایسهٔ کالیفرنیا با تگزاس هستید؟ مقایسهٔ بازدهی کالیفرنیا و تگزاس همین محاسبات را برای دالاس، هیوستون و سن‌آنتونیو انجام می‌دهد.
رفتن به:
پاسخ کوتاه
- بهترین نسبت‌های اجاره به قیمت در کالیفرنیا در درهٔ آنتلوپ (Antelope Valley)، درهٔ مرکزی (Central Valley) و بخش‌هایی از اینلند امپایر (Inland Empire) دیده می‌شود. پامدیل، لنکستر، فرزنو، فونتانا و بیکرزفیلد همگی بازده ناخالصی نزدیک یا بالای ۶٪ دارند.
- بازارهای ساحلی مانند ارواین، آناهایم، لس‌آنجلس و سن‌دیگو بازده ناخالص زیر ۴٪ دارند. سرمایه‌گذاران در این مناطق بیشتر روی رشد قیمت حساب می‌کنند.
- میانگین نرخ وام مسکن ثابت ۳۰ ساله در هفتهٔ ۲۲ اکتبر ۲۰۲۶ برابر ۷٫۳۲٪ بود. با این نرخ، تقریباً هیچ ملک اجاره‌ای معمولی در کالیفرنیا با ۲۵٪ پیش‌پرداخت به نقطهٔ سربه‌سر نمی‌رسد.
- بر اساس فرض‌های ما، یک ملک اجاره‌ای در کالیفرنیا برای سربه‌سر شدن با ۲۵٪ پیش‌پرداخت به اجارهٔ ماهانه‌ای حدود ۰٫۸۴٪ قیمت خرید نیاز دارد. امروز اجارهٔ معمول هیچ شهری به این میزان نمی‌رسد.
- بازدهی مثبت از خود ملک به دست می‌آید: واحدهای اضافه، اجاره‌ای بالاتر از شاخص کل شهر، پیش‌پرداخت بیشتر، یا خرید زیر قیمت بازار.
چهار عددی که بازدهی ملک اجاره‌ای را تعیین می‌کنند
۱. نسبت اجاره به قیمت و بازده ناخالص
نسبت اجاره به قیمت = اجارهٔ ماهانه ÷ قیمت خرید. «قانون ۱٪» قدیمی می‌گوید اجارهٔ ماهانه باید برابر ۱٪ قیمت باشد. بازده ناخالص = اجارهٔ سالانه ÷ قیمت. این دو عدد برای غربال‌گری سریع مفیدند. اما هزینه‌ها و تأمین مالی را نادیده می‌گیرند، پس نمی‌توانند بگویند یک معامله واقعاً به‌صرفه است یا نه.
۲. نرخ سرمایه‌گذاری (Cap Rate)
نرخ سرمایه‌گذاری = درآمد خالص عملیاتی (NOI) ÷ قیمت. درآمد خالص عملیاتی یعنی اجاره منهای خالی ماندن ملک، تعمیرات، مدیریت، مالیات بر املاک و بیمه. قسط وام شما در آن حساب نمی‌شود. نرخ سرمایه‌گذاری نشان می‌دهد خود ملک چقدر خوب درآمد ایجاد می‌کند، تا بتوانید املاک را صرف‌نظر از نحوهٔ تأمین مالی با هم مقایسه کنید.
۳. بازده نقدی (Cash-on-Cash)
بازده نقدی = (درآمد خالص عملیاتی − اقساط سالانهٔ وام) ÷ پول نقد سرمایه‌گذاری‌شده. پول نقد سرمایه‌گذاری‌شده یعنی پیش‌پرداخت به‌علاوهٔ هزینه‌های بستن معامله (کلوزینگ) و هر تعمیر اولیه. این همان بازدهی است که هر سال در حساب بانکی خود حس می‌کنید.
۴. نسبت پوشش بدهی (DSCR)
نسبت پوشش بدهی = درآمد خالص عملیاتی ÷ اقساط سالانهٔ وام. وام‌دهندگان برای وام‌های سرمایه‌گذاری از این عدد استفاده می‌کنند و وام‌های DSCR متقاضیان را عمدتاً بر اساس همین عدد تأیید می‌کنند. نسبت زیر ۱٫۰ یعنی اجاره قسط را پوشش نمی‌دهد. علی به‌عنوان کارشناس وام مسکن دارای مجوز، این عدد را پیش از ارائهٔ پیشنهاد خرید محاسبه می‌کند، نه بعد از آن.
نسبت اجاره به قیمت به تفکیک شهر (سپتامبر ۲۰۲۶)
جدول زیر از دو مجموعه دادهٔ زیلو (Zillow) برای سپتامبر ۲۰۲۶ استفاده می‌کند. شاخص ارزش خانهٔ زیلو (ZHVI) ارزش یک خانهٔ معمولی را در هر شهر نشان می‌دهد. شاخص اجارهٔ مشاهده‌شدهٔ زیلو (ZORI) اجارهٔ معمول بازار را نشان می‌دهد. هر دو از Zillow Research گرفته شده‌اند. نسبت‌ها محاسبات خود ما بر اساس همین ارقام است.
| شهر | ارزش خانهٔ معمولی (سپتامبر ۲۰۲۶) | اجارهٔ معمولی (سپتامبر ۲۰۲۶) | اجارهٔ ماهانه ÷ قیمت | بازده ناخالص |
|---|---|---|---|---|
| پامدیل (Palmdale) | $498,854 | $2,780 | 0.56% | 6.7% |
| لنکستر (Lancaster) | $460,943 | $2,460 | 0.53% | 6.4% |
| فرزنو (Fresno) | $384,885 | $1,945 | 0.51% | 6.1% |
| فونتانا (Fontana) | $633,770 | $3,191 | 0.50% | 6.0% |
| بیکرزفیلد (Bakersfield) | $385,686 | $1,901 | 0.49% | 5.9% |
| استاکتون (Stockton) | $422,451 | $2,032 | 0.48% | 5.8% |
| مورنو ولی (Moreno Valley) | $549,871 | $2,412 | 0.44% | 5.3% |
| ساکرامنتو (Sacramento) | $470,552 | $2,045 | 0.43% | 5.2% |
| الک گرو (Elk Grove) | $624,643 | $2,688 | 0.43% | 5.2% |
| ریورساید (Riverside) | $641,514 | $2,427 | 0.38% | 4.5% |
| سانتا آنا | $858,641 | $2,820 | 0.33% | 3.9% |
| سن‌دیگو | $980,490 | $3,004 | 0.31% | 3.7% |
| لس‌آنجلس | $927,891 | $2,772 | 0.30% | 3.6% |
| آناهایم | $941,684 | $2,755 | 0.29% | 3.5% |
| ارواین | $1,481,490 | $3,604 | 0.24% | 2.9% |
نحوهٔ خواندن این جدول: شاخص ZORI علاوه بر خانه‌ها، آپارتمان‌ها را هم در بر می‌گیرد. یک خانهٔ تک‌خانواری معمولاً گران‌تر از اجارهٔ معمول کل شهر اجاره می‌رود، پس نسبت یک خانهٔ واقعی ممکن است از این اعداد بهتر باشد. از جدول برای رتبه‌بندی شهرها نسبت به یکدیگر استفاده کنید. سپس اجاره‌های مشابه واقعی را برای همان نوع ملکی که قصد خریدش را دارید بررسی کنید.
داده‌های قیمت از منابع دیگر هم همین را نشان می‌دهند. ردفین (Redfin) میانهٔ قیمت فروش در فرزنو را ۳۹۹٬۸۱۰ دلار برای سه ماه منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶ اعلام کرده است. این رقم ۳٫۷٪ کمتر از سال قبل است. میانهٔ قیمت در ارواین در همین دوره ۱٬۴۴۹٬۳۱۰ دلار بود که ۶٫۵٪ کاهش داشت.
مثال عملی: یک ملک اجاره‌ای در فرزنو
مثال زیر یک محاسبهٔ نمونه است، نه دادهٔ بازار. از ارزش معمول خانه در فرزنو، گردشده به ۳۸۵٬۰۰۰ دلار، و اجارهٔ معمول آن یعنی ۱٬۹۴۵ دلار استفاده می‌کند. همهٔ ردیف‌های هزینه فرضی‌اند و فهرست شده‌اند تا بتوانید آن‌ها را تغییر دهید.
فرض‌ها: پیش‌پرداخت ۲۵٪؛ وام ثابت ۳۰ ساله با نرخ ۷٫۷۵٪ (فرض ما این است که نرخ وام‌های سرمایه‌گذاری بالاتر از میانگین هفتگی وام برای سکونت شخصی است)؛ هزینه‌های بستن معامله برابر ۳٪ قیمت؛ خالی ماندن ملک برابر ۵٪ اجاره؛ تعمیرات و ذخیرهٔ سرمایه‌ای برابر ۸٪ اجاره؛ مدیریت ملک برابر ۸٪ اجاره؛ مالیات بر املاک برابر ۱٫۱۵٪ قیمت؛ بیمه برابر ۰٫۳۵٪ قیمت.
چرا ۱٫۱۵٪ برای مالیات بر املاک؟ طبق قانون Prop 13، نرخ پایه ۱٪ ارزش ارزیابی‌شده است، به‌علاوهٔ هر بدهی که رأی‌دهندگان تصویب کرده‌اند. خرید ملک، ارزش ارزیابی‌شده را به قیمتی که پرداخته‌اید بازنشانی می‌کند. پس از آن، این ارزش سالانه حداکثر ۲٪ می‌تواند افزایش یابد (هیئت ایالتی برابری مالیاتی کالیفرنیا). پیش از خرید، نرخ واقعی مالیات آن قطعه را بررسی کنید.
| ردیف | مبلغ سالانه |
|---|---|
| اجارهٔ ناخالص ($1,945 × 12) | $23,340 |
| خالی ماندن ملک (5%) | −$1,167 |
| تعمیرات و ذخیره (8%) | −$1,867 |
| مدیریت (8%) | −$1,867 |
| مالیات بر املاک (1.15%) | −$4,428 |
| بیمه (0.35%) | −$1,348 |
| درآمد خالص عملیاتی | $12,664 |
| اقساط وام (وام $288,750، حدود $2,069 در ماه) | −$24,824 |
| جریان نقدی سالانه | −$12,160 (حدود −$1,013 در ماه) |
نتایج: نرخ سرمایه‌گذاری ۳٫۳٪ است. پول نقد سرمایه‌گذاری‌شده ۱۰۷٬۸۰۰ دلار است (۹۶٬۲۵۰ دلار پیش‌پرداخت به‌علاوهٔ ۱۱٬۵۵۰ دلار هزینهٔ کلوزینگ). بازده نقدی حدود منفی ۱۱٫۳٪ است. نسبت پوشش بدهی حدود ۰٫۵۱ است.
برای سربه‌سر شدن با ۲۵٪ پیش‌پرداخت، این خانه به حدود ۳٬۲۲۸ دلار اجارهٔ ماهانه نیاز دارد. یعنی ۰٫۸۴٪ قیمت. با ۵۰٪ پیش‌پرداخت، زیان به حدود ۳۲۴ دلار در ماه کاهش می‌یابد. اگر ملک تماماً نقدی خریده شود، پیش از هرگونه رشد قیمت، حدود ۳٫۲٪ روی پول نقد سرمایه‌گذاری‌شده بازده دارد.
نرخ سرمایه‌گذاری و بازده نقدی به تفکیک شهر
جدول زیر همان فرض‌ها را روی ارزش و اجارهٔ معمول هر شهر اعمال می‌کند. همهٔ ارقام نمونه هستند.
| شهر | نرخ سرمایه‌گذاری نمونه | بازده نقدی (۲۵٪ پیش‌پرداخت) | اجارهٔ لازم برای سربه‌سر شدن |
|---|---|---|---|
| پامدیل | 3.8% | −9.5% | $4,182 |
| لنکستر | 3.6% | −10.3% | $3,864 |
| فرزنو | 3.3% | −11.3% | $3,227 |
| فونتانا | 3.3% | −11.3% | $5,313 |
| بیکرزفیلد | 3.2% | −11.7% | $3,233 |
| ساکرامنتو | 2.6% | −13.7% | $3,945 |
| ریورساید | 2.1% | −15.6% | $5,378 |
| سانتا آنا | 1.6% | −17.3% | $7,199 |
| سن‌دیگو | 1.4% | −18.0% | $8,220 |
| لس‌آنجلس | 1.3% | −18.3% | $7,779 |
| ارواین | 0.8% | −20.1% | $12,420 |
دو الگو به چشم می‌آید. اول، هرچه به ساحل نزدیک‌تر می‌شوید، نرخ سرمایه‌گذاری پیوسته کاهش می‌یابد. دوم، اجارهٔ لازم برای سربه‌سر شدن همیشه حدود ۰٫۸۴٪ قیمت است، چون همهٔ شهرها با فرض‌های یکسان هزینه و وام محاسبه شده‌اند. همین ۰٫۸۴٪ را به معیاری مفید برای غربال‌گری تبدیل می‌کند. اگر اجارهٔ واقع‌بینانهٔ یک ملک عرضه‌شده بسیار کمتر از ۰٫۸۴٪ قیمت درخواستی باشد، برای به‌صرفه شدن به پول نقد زیاد یا رشد قیمت زیاد نیاز دارد.
چرا حساب‌وکتاب در حال حاضر تنگ است
میانگین نرخ وام ثابت ۳۰ سالهٔ فردی مک (Freddie Mac) در هفتهٔ ۲۲ اکتبر ۲۰۲۶ برابر ۷٫۳۲٪ بود، در حالی که در اواسط سپتامبر ۶٫۹۵٪ بود. وقتی نرخ سرمایه‌گذاری یک ملک کمتر از نرخ بهرهٔ وام شما باشد، هر دلار قرض‌گرفته بیشتر از آنچه درآمد ایجاد می‌کند هزینه دارد. به این وضعیت اهرم منفی می‌گویند. در حال حاضر این وضعیت در همهٔ شهرهای جدول ما صدق می‌کند.
این به معنای آن نیست که املاک اجاره‌ای کالیفرنیا سرمایه‌گذاری بدی هستند. معنایش این است که بازدهی از چیزی فراتر از جریان نقدی به دست می‌آید:
- بازپرداخت اصل وام: در مثال فرزنو، اجارهٔ مستأجر در سال اول حدود ۲٬۵۰۰ دلار از اصل وام را بازپرداخت می‌کند.
- رشد اجاره: اجارهٔ معمول زیلو در فرزنو از سپتامبر ۲۰۲۱ تا سپتامبر ۲۰۲۶ معادل ۲۲٫۷٪ افزایش یافت. این رقم در بیکرزفیلد ۲۸٫۸٪ بود. در همین حال، Prop 13 افزایش ارزش ارزیابی‌شدهٔ ملک شما را به ۲٪ در سال محدود می‌کند.
- رشد قیمت: ارزش معمول خانه در فرزنو در ۱۰ سال منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶ معادل ۸۷٪ افزایش یافت. سودهای گذشته تضمینی برای سودهای آینده نیستند.
- مزایای مالیاتی: استهلاک می‌تواند درآمد اجاره را از مالیات محافظت کند. از حسابدار رسمی (CPA) خود بپرسید.
سرمایه‌گذاران چگونه به بازدهی مثبت می‌رسند
به ازای هر دلار، اجارهٔ بیشتری بخرید
یک دوپلکس، خانه‌ای با واحد مسکونی جانبی (ADU) مجاز، یا زمینی با کاربری مجاز برای واحد دوم می‌تواند با قیمتی مشابه، اجاره‌ای بسیار بیشتر از یک خانهٔ تکی ایجاد کند. این بزرگ‌ترین اهرم در بازارهای گران است. پیش از آنکه اجارهٔ ADU را حساب کنید، مطمئن شوید آن واحد مجوز دارد.
بر اساس اجاره‌های مشابه واقعی ارزیابی کنید، نه شاخص
یک خانهٔ سه‌خوابه نزدیک بیمارستان یا دانشگاه اغلب گران‌تر از رقم کل شهر اجاره می‌رود. ۶ تا ۱۰ قرارداد اجارهٔ اخیر با همان تعداد اتاق‌خواب و سرویس بهداشتی را در شعاع یک مایلی پیدا کنید.
ساختار سرمایه را تغییر دهید
پیش‌پرداخت بیشتر، کاهش نرخ بهره با هزینهٔ فروشنده (Rate Buydown)، یا خرید تماماً نقدی می‌تواند جریان نقدی منفی را مثبت کند. کاهش نرخ اغلب ارزان‌تر از کاهش قیمت است. راهنمای ما دربارهٔ خرید پوینت برای کاهش نرخ بهره را ببینید.
زیر قیمت بازار بخرید
املاکی که مدتی در بازار مانده‌اند، فروش‌های ماترک، و خانه‌هایی که به تعمیرات ظاهری نیاز دارند را می‌توان زیر ارزش معمول خرید. خرید ۵٪ زیر شاخص، بدون تغییر هیچ چیز دیگری، نرخ سرمایه‌گذاری را بالا می‌برد.
پیش از پیش‌بینی رشد اجاره، قوانین اجاره را بشناسید
سقف اجارهٔ ایالتی (AB 1482) و برخی مقررات شهری، سرعت افزایش اجاره برای مستأجران فعلی را محدود می‌کنند. راهنمای شهرهای اجاره‌ای ما این قوانین را شهر به شهر توضیح می‌دهد.
نکات کلیدی
- با نسبت اجاره به قیمت غربال کنید. با نرخ سرمایه‌گذاری، بازده نقدی و نسبت پوشش بدهی تصمیم بگیرید.
- در سپتامبر ۲۰۲۶، بهترین نسبت‌های اجاره به قیمت در کالیفرنیا حدود ۰٫۵٪ بود، در پامدیل، لنکستر، فرزنو، فونتانا و بیکرزفیلد. شهرهای ساحلی حدود ۰٫۲۴٪ تا ۰٫۳۳٪ بودند.
- با نرخ وام مسکن بالای ۷٪، نرخ سرمایه‌گذاری نمونهٔ ما در همهٔ شهرها کمتر از هزینهٔ استقراض است، بنابراین معاملات معمولی با ۲۵٪ پیش‌پرداخت زیان‌ده هستند.
- بر اساس فرض‌های ما، اجاره باید حدود ۰٫۸۴٪ قیمت باشد تا با ۲۵٪ پیش‌پرداخت به سربه‌سر برسد.
- واحدهای اضافه، اجاره‌های مشابه واقعی، سرمایهٔ بیشتر و خرید زیر قیمت بازار، عواملی هستند که یک ملک اجاره‌ای در کالیفرنیا را به جریان نقدی مثبت می‌رسانند.
پرسش‌های متداول
نرخ سرمایه‌گذاری خوب برای یک ملک اجاره‌ای در کالیفرنیا چقدر است؟
بستگی به بازار دارد. با استفاده از داده‌های زیلو در سپتامبر ۲۰۲۶ و فرض‌های هزینهٔ بالا، خانه‌های معمولی در مناطق داخلی نرخ سرمایه‌گذاری حدود ۲٪ تا ۴٪ و خانه‌های ساحلی زیر ۲٪ دارند. ملکی که از رقم شهر خود بهتر عمل کند، با واحدهای بیشتر یا اجارهٔ بالاتر از میانگین، عملکردی فراتر از بازار دارد.
بازده نقدی خوب چقدر است؟
رسیدن به هرگونه بازده نقدی مثبت در کالیفرنیا با ۲۵٪ پیش‌پرداخت و نرخ‌های فعلی دشوار است. بسیاری از سرمایه‌گذاران جریان نقدی سربه‌سر یا کمی منفی را در ازای بازپرداخت اصل وام و رشد قیمت می‌پذیرند. پیش از خرید تصمیم بگیرید چه میزان کسری ماهانه را می‌توانید تحمل کنید.
آیا قانون ۱٪ در کالیفرنیا جواب می‌دهد؟
برای یک خانهٔ معمولی، به‌ندرت. بالاترین نسبت کل شهر در جدول ما متعلق به پامدیل با ۰٫۵۶٪ است. برخی املاک چندواحدی یا املاکی که با بهسازی ارزششان بالا می‌رود نزدیک‌تر می‌شوند، اما قانون ۱٪ بیشتر معیاری برای غربال‌گری در ایالت‌های ارزان‌تر است.
کدام شهر کالیفرنیا بالاترین نسبت اجاره به قیمت را دارد؟
از میان شهرهایی که بررسی کردیم، پامدیل در سپتامبر ۲۰۲۶ با ۰٫۵۶٪ بالاترین بود و پس از آن لنکستر با ۰٫۵۳٪، فرزنو با ۰٫۵۱٪ و فونتانا با ۰٫۵۰٪ قرار داشتند. همهٔ این ارقام بر اساس ارزش و اجارهٔ معمول زیلو است.
Prop 13 چه تأثیری بر بازدهی ملک اجاره‌ای دارد؟
خرید شما ارزش ارزیابی‌شده را به مبلغی که پرداخته‌اید بازنشانی می‌کند. پس از آن، این ارزش سالانه حداکثر ۲٪ می‌تواند افزایش یابد. اگر در یک نگهداری طولانی‌مدت اجاره‌ها سریع‌تر از این رشد کنند، سهم مالیات بر املاک از درآمد شما کوچک‌تر می‌شود و نرخ سرمایه‌گذاری شما نسبت به بهای خرید بهبود می‌یابد.
حساب‌وکتاب را با علی انجام دهید
علی شریعت مشاور املاک (DRE #02115442) و کارشناس وام مسکن دارای مجوز در Loan Factory (NMLS #1969265) است. او می‌تواند اجاره‌های مشابه و تأمین مالی یک معامله را هم‌زمان ارزیابی کند. نشانی ملک را برایش بفرستید، یا برای تحلیل رایگان ملک اجاره‌ای با شمارهٔ (949) 818-1000 با علی تماس بگیرید.
