کالیفرنیا یا تگزاس؟ پاسخ رایج این است: «کالیفرنیا برای رشد قیمت، تگزاس برای درآمد اجاره.» داده‌های اواخر ۲۰۲۶ این را تأیید می‌کند، اما فاصلهٔ این دو کمتر از آن است که بیشتر سرمایه‌گذاران انتظار دارند. خانه‌ها در تگزاس بسیار ارزان‌ترند و به ازای هر دلار، اجارهٔ بیشتری می‌آورند. اما مالیات بر املاک تگزاس بخش بزرگی از این مزیت را پس می‌گیرد و چند کلان‌شهر بزرگ تگزاس هنوز زیر اوج قیمت سال ۲۰۲۲ هستند. کالیفرنیا سابقهٔ قوی‌تری در رشد ده‌سالهٔ قیمت و رشد سریع‌تر اجاره دارد، اما با قیمت ورود بالاتر و مقررات سخت‌گیرانه‌تر برای موجران همراه است.
این راهنما دو ایالت را از نظر جمعیت، قیمت‌ها، اجاره‌ها، مالیات‌ها، مقررات موجر و محاسبات نمونهٔ معامله، با داده‌های تا اکتبر ۲۰۲۶، مقایسه می‌کند.
پرش به:
پاسخ کوتاه
- درآمد اجاره (جریان نقدی): تگزاس برتری دارد، اما این برتری کمتر از آن است که به نظر می‌رسد. بازده ناخالص هیوستون ۷٫۱٪ است، در برابر ۶٫۱٪ در فرزنو. پس از کسر مالیات بر املاک، نرخ بازده سرمایه (cap rate) در محاسبهٔ نمونهٔ ما تقریباً برابر است: ۳٫۱٪ در هیوستون و ۳٫۳٪ در فرزنو.
- رشد ارزش: کالیفرنیا جلوتر است. ارزش معمول خانه در ارواین و سانتا آنا طی ده سال تقریباً دو برابر شد. دالاس ۷۷٪، هیوستون ۵۴٪ و آستین ۴۳٪ رشد کرد.
- رشد اجاره: کالیفرنیا جلوتر است. طی پنج سال، اجاره در سانتا آنا ۲۵٫۴٪ و در فرزنو ۲۲٫۷٪ بالا رفت. اجاره در سن آنتونیو ۳٫۱٪ بالا رفت و در آستین ۴٫۶٪ پایین آمد.
- هزینهٔ ورود و مقیاس: تگزاس به‌روشنی برنده است. ارزش معمول خانه در هیوستون، سن آنتونیو، دالاس و فورت ورث حدود ۲۴۵٬۰۰۰ تا ۳۰۵٬۰۰۰ دلار است.
- مقررات: تگزاس بسیار به نفع موجران است. کنترل محلی اجاره ندارد و روند تخلیه در سال ۲۰۲۶ سریع‌تر شد.
جمعیت و تقاضا
بر اساس برآوردهای Vintage 2025 ادارهٔ سرشماری آمریکا، تگزاس در سال منتهی به ۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۵، ۳۹۱٬۲۴۳ نفر جمعیت افزود و به ۳۱٬۷۰۹٬۸۲۱ نفر رسید. کالیفرنیا ۹٬۴۶۵ نفر از جمعیت خود را از دست داد و به ۳۹٬۳۵۵٬۳۰۹ نفر رسید.
جزئیات مهاجرت پیچیده‌تر از تیترهای خبری است:
- کالیفرنیا در آن سال ۲۲۹٬۰۷۷ نفر را به ایالت‌های دیگر از دست داد. این کمتر از نصف ریزش ۴۷۰٬۷۵۹ نفری آن در سال ۲۰۲۱ است.
- تگزاس ۶۷٬۲۹۹ نفر از ایالت‌های دیگر جذب کرد، در حالی که این رقم در سال ۲۰۲۲ برابر ۲۱۸٬۸۴۰ نفر بود. بیشتر رشد سال ۲۰۲۵ آن از تولدها و مهاجرت بین‌المللی آمد.
تگزاس هنوز سریع‌تر رشد می‌کند، اما جریان ورود از ایالت‌های دیگر به تگزاس به‌شدت کند شده است. این موضوع برای سرمایه‌گذارانی که روی ادامهٔ مهاجرت برای بالا بردن اجاره‌ها حساب کرده‌اند اهمیت دارد.
قیمت خانه و رشد ارزش
ارزش معمول خانه‌ها و تغییرات آن از شاخص ارزش خانهٔ زیلو (Zillow Home Value Index) در سپتامبر ۲۰۲۶ گرفته شده است (Zillow Research). ستون «نسبت به اوج» محاسبهٔ خود ما از همین داده‌هاست.
| شهر | ارزش معمول (سپتامبر ۲۰۲۶) | ۱ ساله | ۵ ساله | ۱۰ ساله | نسبت به اوج |
|---|---|---|---|---|---|
| هیوستون، تگزاس | $259,465 | −2.1% | +11.1% | +54.3% | −5.7% |
| سن آنتونیو، تگزاس | $244,623 | −2.2% | +4.1% | +52.6% | −10.5% |
| دالاس، تگزاس | $303,442 | −1.4% | +10.8% | +77.3% | −7.4% |
| فورت ورث، تگزاس | $292,949 | −1.6% | +9.5% | +79.0% | −10.4% |
| آستین، تگزاس | $491,960 | −3.2% | −15.2% | +43.3% | −26.7% |
| فرزنو، کالیفرنیا | $384,885 | +0.6% | +17.1% | +87.3% | −0.7% |
| ساکرامنتو، کالیفرنیا | $470,552 | −0.6% | +2.1% | +64.0% | −9.0% |
| ریورساید، کالیفرنیا | $641,514 | +0.9% | +17.5% | +81.9% | −2.4% |
| سانتا آنا، کالیفرنیا | $858,641 | +3.7% | +30.3% | +99.5% | در اوج |
| سن‌دیگو، کالیفرنیا | $980,490 | +0.1% | +21.1% | +79.9% | −4.2% |
| ارواین، کالیفرنیا | $1,481,490 | −1.9% | +53.9% | +104.1% | −3.6% |
هر پنج شهر تگزاس نسبت به سال قبل افت داشتند. آستین ۲۶٫۷٪ پایین‌تر از اوج ژوئن ۲۰۲۲ خود بود. در مقابل، بیشتر شهرهای کالیفرنیا در جدول ثابت یا رو به رشد بودند و سانتا آنا رکورد تازه‌ای ثبت کرد. در بازهٔ ده‌ساله، همهٔ شهرهای کالیفرنیا در جدول به‌جز ساکرامنتو از همهٔ شهرهای تگزاس جلو زدند.
برای سرمایه‌گذاران، افت قیمت‌ها در تگزاس می‌تواند یک فرصت باشد. می‌توانید در کلان‌شهرهایی که هنوز جمعیتشان رو به افزایش است، زیر قیمت اوج خرید کنید. فقط فرض نکنید که ده سال آینده شبیه ده سال گذشته خواهد بود.
اجاره‌ها و بازده ناخالص
اجارهٔ معمول و تغییرات آن از شاخص اجارهٔ مشاهده‌شدهٔ زیلو (Zillow Observed Rent Index) در سپتامبر ۲۰۲۶ گرفته شده است. بازده ناخالص محاسبهٔ خود ماست (اجارهٔ معمول ۱۲ ماه ÷ ارزش معمول).
| شهر | اجارهٔ معمول | تغییر اجاره در ۱ سال | تغییر اجاره در ۵ سال | بازده ناخالص |
|---|---|---|---|---|
| هیوستون، تگزاس | $1,544 | −0.1% | +9.2% | 7.1% |
| سن آنتونیو، تگزاس | $1,381 | −0.8% | +3.1% | 6.8% |
| فورت ورث، تگزاس | $1,612 | +1.3% | +12.8% | 6.6% |
| دالاس، تگزاس | $1,604 | +1.0% | +8.6% | 6.3% |
| آستین، تگزاس | $1,571 | +0.4% | −4.6% | 3.8% |
| فرزنو، کالیفرنیا | $1,945 | +3.9% | +22.7% | 6.1% |
| ساکرامنتو، کالیفرنیا | $2,045 | +1.2% | +14.6% | 5.2% |
| ریورساید، کالیفرنیا | $2,427 | +2.0% | +17.3% | 4.5% |
| سانتا آنا، کالیفرنیا | $2,820 | +2.0% | +25.4% | 3.9% |
| سن‌دیگو، کالیفرنیا | $3,004 | +2.2% | +21.8% | 3.7% |
| ارواین، کالیفرنیا | $3,604 | +1.6% | +16.0% | 2.9% |
تگزاس همه‌جا به‌جز آستین بازده ناخالص بالاتری دارد. کالیفرنیا رشد اجارهٔ بسیار سریع‌تری دارد. در یک نگهداری طولانی‌مدت، رشد پیوستهٔ اجاره می‌تواند بخش بزرگی از فاصلهٔ بازده اولیه را جبران کند.
مالیات‌ها: املاک و درآمد
مالیات بر املاک: ملک اجاره‌ای در تگزاس گران‌تر تمام می‌شود
تگزاس مالیات ایالتی بر املاک ندارد. همهٔ آن را دولت‌های محلی وضع می‌کنند و نرخ‌های ترکیبی بالاست. در دالاس، نرخ ترکیبی سال ۲۰۲۵ برای شهر، منطقهٔ آموزشی Dallas ISD، شهرستان دالاس، بیمارستان پارکلند و کالج دالاس ۲٫۲۲۶۸۸۵ دلار به ازای هر ۱۰۰ دلار ارزش است، یعنی حدود ۲٫۲۳٪ در سال.
صاحب‌خانه‌های تگزاس از معافیت ۱۴۰٬۰۰۰ دلاری محل سکونت (homestead) در مالیات منطقهٔ آموزشی بهره می‌برند. اما این معافیت فقط شامل محل سکونت اصلی شما می‌شود (Texas Comptroller)، پس ملک اجاره‌ای نرخ کامل را می‌پردازد.
در کالیفرنیا، قانون Prop 13 نرخ پایه را ۱٪ ارزش ارزیابی‌شده، به‌علاوهٔ بدهی‌های مصوب رأی‌دهندگان، تعیین می‌کند. قیمت خرید شما ارزش ارزیابی‌شده می‌شود و سالانه حداکثر ۲٪ می‌تواند افزایش یابد (State Board of Equalization). برای یک خرید تازه، این معمولاً کمی بیشتر از ۱٪ قیمت می‌شود، بسته به هزینه‌های محلی اضافه.
داده‌های شهرستانی ۲۰۲۴ بنیاد مالیات (Tax Foundation) همین فاصله را برای صاحب‌خانه‌ها نشان می‌دهد. نرخ مؤثر در شهرستان دالاس ۱٫۴۵٪، در شهرستان هریس ۱٫۵۰٪ و در شهرستان بکسار ۱٫۵۵٪ بود، در مقایسه با ۰٫۶۷٪ در شهرستان لس‌آنجلس و ۰٫۶۴٪ در اورنج کانتی. این ارقام مربوط به صاحب‌خانه‌ها شامل معافیت‌های محل سکونت و ارزش‌های قدیمی Prop 13 است، پس سرمایه‌گذاری که امروز خرید می‌کند در هر دو ایالت بیشتر خواهد پرداخت. برای جزئیات بیشتر، راهنمای ما دربارهٔ تفاوت‌های مالیات بر املاک بین کالیفرنیا و تگزاس را ببینید.
مالیات بر درآمد: سود شما در کالیفرنیا گران‌تر تمام می‌شود
تگزاس مالیات ایالتی بر درآمد ندارد. بالاترین پلهٔ مالیاتی کالیفرنیا ۱۲٫۳٪ است، به‌علاوهٔ ۱٪ مالیات خدمات سلامت رفتاری (Behavioral Health Services Tax) بر درآمد مشمول مالیات بالای ۱ میلیون دلار. کالیفرنیا سود سرمایهٔ بلندمدت و کوتاه‌مدت را مانند درآمد عادی مشمول مالیات می‌کند و نرخ پایین‌تر ویژه‌ای ندارد (دستورالعمل فرم 540 سال ۲۰۲۵ ادارهٔ مالیات کالیفرنیا (FTB)). برای سرمایه‌گذاری که هنگام فروش سود بزرگی دارد، این می‌تواند بر سال‌ها تفاوت مالیات بر املاک بچربد. پیش از فروش، دربارهٔ معاوضهٔ ۱۰۳۱ (1031 Exchange) با یک حسابدار رسمی (CPA) مشورت کنید.
مقررات موجر
تگزاس
بند ۲۱۴٫۹۰۲ قانون دولت محلی تگزاس به یک شهر اجازه می‌دهد فقط پس از اعلام وضعیت اضطراری مسکن ناشی از یک فاجعه، و تنها با تأیید فرماندار، کنترل اجاره را برقرار کند. در عمل، موجران اجاره را بر اساس نرخ بازار تعیین می‌کنند.
قانون تخلیه در تگزاس هم در سال ۲۰۲۶ تغییر کرد. بر اساس SB 38، که شامل دعاوی تخلیهٔ ثبت‌شده از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ به بعد می‌شود، جلسهٔ رسیدگی معمولاً ظرف ۲۱ روز از ثبت دعوا تعیین می‌شود (پرسش‌های متداول انجمن آپارتمان‌های تگزاس دربارهٔ SB 38).
کالیفرنیا
سقف ایالتی اجاره (AB 1482) افزایش اجاره در واحدهای مشمول را به ۵٪ به‌علاوهٔ تورم منطقه‌ای (CPI) یا ۱۰٪، هر کدام کمتر باشد، محدود می‌کند. همچنین برای پایان دادن به اجاره پس از ۱۲ ماه، دلیل موجه لازم است. شهرهایی مانند لس‌آنجلس و سانتا آنا محدودیت‌های سخت‌گیرانه‌تر خود را اضافه می‌کنند. راهنمای شهرهای اجاره‌ای کالیفرنیای ما معافیت‌ها و مقررات شهرها را با جزئیات توضیح می‌دهد.
بازده نمونه، کنار هم
ارقام زیر محاسبات نمونه هستند، نه داده‌های بازار. برای هر شهر از ارزش معمول و اجارهٔ معمول زیلو استفاده شده است.
فرض‌ها: ۲۵٪ پیش‌پرداخت؛ وام ۳۰ ساله با نرخ ۷٫۷۵٪؛ ۳٪ هزینه‌های بستن معامله (کلوزینگ)؛ خالی ماندن معادل ۵٪ اجاره؛ تعمیرات معادل ۸٪ اجاره؛ مدیریت معادل ۸٪ اجاره؛ بیمه معادل ۰٫۳۵٪ قیمت. مالیات بر املاک در کالیفرنیا ۱٫۱۵٪ و در تگزاس ۲٫۲۲٪ قیمت در نظر گرفته شده است. اعمال نرخ ترکیبی ۲۰۲۵ دالاس بر همهٔ شهرهای تگزاس یک ساده‌سازی است، پس نرخ واقعی هر ملک را بررسی کنید. میانگین نرخ وام ۳۰ سالهٔ فردی مک (Freddie Mac) در ۲۲ اکتبر ۲۰۲۶، ۷٫۳۲٪ بود.
| شهر | نقدینگی لازم | نرخ بازده سرمایهٔ نمونه | جریان نقدی ماهانه | اجارهٔ سر‌به‌سر (درصد از قیمت) |
|---|---|---|---|---|
| هیوستون، تگزاس | $72,650 | 3.1% | −$730 | $2,468 (0.95%) |
| سن آنتونیو، تگزاس | $68,494 | 2.8% | −$747 | $2,327 (0.95%) |
| دالاس، تگزاس | $84,964 | 2.4% | −$1,013 | $2,886 (0.95%) |
| آستین، تگزاس | $137,749 | 0.5% | −$2,456 | $4,680 (0.95%) |
| فرزنو، کالیفرنیا | $107,768 | 3.3% | −$1,013 | $3,227 (0.84%) |
| ساکرامنتو، کالیفرنیا | $131,755 | 2.6% | −$1,501 | $3,945 (0.84%) |
| سانتا آنا، کالیفرنیا | $240,419 | 1.6% | −$3,459 | $7,199 (0.84%) |
| ارواین، کالیفرنیا | $414,817 | 0.8% | −$6,965 | $12,420 (0.84%) |
سه نکته جلب توجه می‌کند:
- تگزاس نقدینگی کمتری لازم دارد و ماهانه زیان کمتری می‌دهد، چون قیمت‌ها پایین‌ترند. این کار داشتن چند ملک را آسان‌تر می‌کند.
- تگزاس برای سر‌به‌سر شدن به نسبت اجاره به قیمت بالاتری نیاز دارد: حدود ۰٫۹۵٪، در برابر ۰٫۸۴٪ در کالیفرنیا، به دلیل مالیات بالاتر بر املاک. در نتیجه نرخ بازده سرمایهٔ هیوستون به فرزنو نزدیک می‌شود.
- با ۲۵٪ پیش‌پرداخت و نرخ‌های امروز، هیچ‌کدام از دو ایالت با اجاره‌های معمول جریان نقدی مثبت نمی‌دهند. جریان نقدی مثبت از یک ملک مشخص می‌آید، مثلاً واحدهای اضافه، اجارهٔ بالاتر از بازار یا قیمت پایین‌تر از بازار. راهنمای بازده اجاره در کالیفرنیای ما این اهرم‌ها را مرور می‌کند.
ریسک و نوسان
تگزاس: قیمت‌ها پس از یک دورهٔ رونق می‌توانند سریع افت کنند. آستین ۲۶٫۷٪ زیر اوج ۲۰۲۲ خود است و اجاره‌هایش از پنج سال پیش کمتر است. مالیات بر املاک تگزاس بر اساس ارزش ارزیابی‌شدهٔ فعلی است، نه قیمت خرید شما، پس بزرگ‌ترین هزینهٔ شما ممکن است حتی وقتی اجاره‌ها بالا نمی‌روند، افزایش یابد. پیش از ارائهٔ پیشنهاد خرید، برای طوفان، تگرگ و سیل استعلام بیمه بگیرید.
کالیفرنیا: ریسک‌های اصلی، مقررات و هزینهٔ نگهداری است. سقف اجاره محدود می‌کند که اجارهٔ مستأجران فعلی را با چه سرعتی بالا ببرید. قیمت‌های بالا یعنی اگر با اهرم زیاد خرید کنید، کسری ماهانهٔ بزرگی خواهید داشت. در مناطق در معرض آتش‌سوزی جنگل، پیدا کردن بیمه ممکن است دشوار باشد، پس زود استعلام بگیرید. از سوی دیگر، Prop 13 مالیات بر املاک شما را تا زمانی که مالک هستید قابل پیش‌بینی می‌کند.
کدام ایالت با استراتژی شما جور است
- ساختن سبد املاک با سرمایهٔ محدود: تگزاس. قیمت‌های پایین‌تر به شما اجازه می‌دهد ریسک را بین املاک بیشتری پخش کنید.
- ثروت بلندمدت از رشد ارزش: کالیفرنیا، به‌ویژه مناطق ساحلی و مرکزی اورنج کانتی. بهترین مناطق برای سرمایه‌گذاری در املاک کالیفرنیا را ببینید.
- اجاره‌داری کم‌دردسر: تگزاس مقررات ساده‌تری دارد. کالیفرنیا به مالکانی پاداش می‌دهد که مقرراتش را با دقت رعایت می‌کنند و مدت طولانی نگه می‌دارند.
- سرمایه‌گذاران پردرآمد با سود بزرگ در آینده: پیش از انتخاب، مالیات بر درآمد کالیفرنیا را برای فروش نهایی خود محاسبه کنید.
- هر دو: بسیاری از سرمایه‌گذاران کالیفرنیا را برای رشد ارزش و تگزاس را برای درآمد نگه می‌دارند. علی در اورنج کانتی، لس‌آنجلس و سن‌دیگو کار می‌کند و با مشتریانی هم که در تگزاس خرید می‌کنند همکاری دارد.
نکات کلیدی
- تگزاس بازده ناخالص بالاتر و قیمت ورود پایین‌تری دارد. مالیات بالاتر بر املاک، نرخ بازده سرمایهٔ نمونهٔ آن را به بازارهای داخلی کالیفرنیا نزدیک می‌کند.
- در شهرهایی که مقایسه کردیم، کالیفرنیا رشد ارزش ده‌سالهٔ قوی‌تر و رشد اجارهٔ پنج‌سالهٔ سریع‌تری دارد.
- هر پنج شهر تگزاس که بررسی کردیم در سپتامبر ۲۰۲۶ نسبت به سال قبل افت داشتند. آستین ۲۶٫۷٪ از اوج خود پایین‌تر بود.
- تگزاس به نفع موجران است: بدون کنترل محلی اجاره و با تخلیهٔ سریع‌تر از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶.
- با نرخ وام مسکن ۷٫۳۲٪، هیچ‌کدام از دو ایالت با ۲۵٪ پیش‌پرداخت و اجاره‌های معمول جریان نقدی مثبت نمی‌دهند. هر ملک را جداگانه ارزیابی کنید، نه هر ایالت را.
پرسش‌های متداول
آیا سرمایه‌گذاری در تگزاس آسان‌تر از کالیفرنیاست؟
شروع کردن ارزان‌تر است. در نمونه‌های ما، نقدینگی لازم در هیوستون، سن آنتونیو یا دالاس حدود ۶۸٬۰۰۰ تا ۸۵٬۰۰۰ دلار بود، در مقایسه با ۱۰۸٬۰۰۰ دلار در فرزنو و بیش از ۲۴۰٬۰۰۰ دلار در سانتا آنا. مقررات موجر در تگزاس هم ساده‌تر است. با این حال، ورود آسان‌تر تضمین‌کنندهٔ بازده بهتر نیست. چند کلان‌شهر تگزاس هنوز زیر قیمت اوج خود هستند.
کدام ایالت جریان نقدی بهتری از ملک اجاره‌ای می‌دهد؟
تگزاس، اما با فاصله‌ای کمتر از آنچه بیشتر مردم انتظار دارند. بازده ناخالص بالاتر است، اما مالیات بر املاک حدود ۲٪ یا بیشتر بر املاک اجاره‌ای از درآمد خالص می‌کاهد. در محاسبهٔ نمونهٔ ما، نرخ بازده سرمایهٔ هیوستون (۳٫۱٪) تقریباً با فرزنو (۳٫۳٪) برابر است.
کدام ایالت رشد ارزش بلندمدت بهتری دارد؟
کالیفرنیا، بر اساس ده سال گذشته. ارواین (+۱۰۴٫۱٪)، سانتا آنا (+۹۹٫۵٪) و فرزنو (+۸۷٫۳٪) در ارزش معمول خانهٔ زیلو تا سپتامبر ۲۰۲۶ از دالاس (+۷۷٫۳٪)، هیوستون (+۵۴٫۳٪) و آستین (+۴۳٫۳٪) جلو زدند.
مالیات‌ها چه تأثیری بر بازده سرمایه‌گذاری در کالیفرنیا و تگزاس دارند؟
تگزاس هر سال از نظر مالیات بر املاک گران‌تر است: حدود ۲٫۲۳٪ ترکیبی در دالاس برای ۲۰۲۵، بدون معافیت محل سکونت برای املاک اجاره‌ای. کالیفرنیا هنگام کسب درآمد و فروش گران‌تر است: بالاترین نرخ ۱۲٫۳٪، به‌علاوهٔ ۱٪ برای درآمد بالای ۱ میلیون دلار، و سود سرمایه مانند درآمد عادی مشمول مالیات است. اینکه کدام بیشتر آسیب می‌زند به مدت نگهداری و میزان سود شما بستگی دارد.
آیا تگزاس کنترل اجاره دارد؟
در عمل، نه. قانون ایالتی به یک شهر اجازه می‌دهد فقط در وضعیت اضطراری مسکن ناشی از فاجعه، و تنها با تأیید فرماندار، کنترل اجاره را برقرار کند. کالیفرنیا یک سقف ایالتی (AB 1482) و مقررات محلی سخت‌گیرانه‌تری در شهرهایی مانند لس‌آنجلس و سانتا آنا دارد.
هر دو بازار را با علی مقایسه کنید
علی شریعت (Ali Shariat) مشاور املاک (DRE #02115442) و کارشناس وام مسکن دارای مجوز در Loan Factory (NMLS #1969265) است. او به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند املاک کالیفرنیا و تگزاس را، همراه با تأمین مالی، بر اساس اعداد یکسان مقایسه کنند. با علی تماس بگیرید یا برای بررسی سناریوی خود با شمارهٔ (949) 818-1000 تماس بگیرید.
