یک شهر خوب برای ملک اجاره‌ای در کالیفرنیا تقاضای پایدار مستأجر، اجاره‌هایی که مدام بالا می‌روند، و قوانین محلی قابل‌قبول برای صاحبخانه دارد. این راهنما شهرهای کالیفرنیا را برای خرید و نگهداری ملک اجاره‌ای بر اساس همین سه معیار رتبه‌بندی می‌کند. از داده‌های اجارهٔ سپتامبر ۲۰۲۶ و قوانین کنترل اجارهٔ جاری برای ۲۰۲۶ تا ۲۰۲۷ استفاده می‌کند.
این مطلب برای صاحبخانه‌ها نوشته شده است، نه کسانی که ملک را برای فروش سریع بازسازی می‌کنند. اگر حساب‌وکتاب کامل بازدهی (نرخ سرمایه‌گذاری، بازده نقدی و اجارهٔ لازم برای سربه‌سر شدن به تفکیک شهر) را می‌خواهید، مطلب بازدهی ملک اجاره‌ای در شهرهای کالیفرنیا را بخوانید. اگر هدف اصلی‌تان رشد بلندمدت قیمت است نه درآمد اجاره، مطلب بهترین مناطق برای سرمایه‌گذاری ملکی در کالیفرنیا را بخوانید.
رفتن به:
راهنمای سریع
- قوی‌ترین نسبت‌های اجاره به قیمت: پامدیل (Palmdale)، لنکستر (Lancaster)، فرزنو (Fresno)، فونتانا (Fontana) و بیکرزفیلد (Bakersfield). بر اساس داده‌های سپتامبر ۲۰۲۶ زیلو (Zillow)، بازده ناخالص در این شهرها حدود ۶٪ یا بیشتر است.
- سریع‌ترین رشد پنج‌سالهٔ اجاره: بیکرزفیلد (+۲۸٫۸٪)، میشن ویهو (+۲۸٫۱٪)، پامدیل (+۲۸٫۰٪) و سانتا آنا (+۲۵٫۴٪).
- سریع‌ترین رشد جمعیت در میان شهرهایی که بررسی می‌کنیم: الک گرو (Elk Grove) (+۲٫۱٪) و ساکرامنتو (Sacramento) (+۱٫۳٪) در سال منتهی به ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶.
- پایدارترین پایگاه مستأجر: ارواین و میشن ویهو. بازده پایین است، اما اجاره‌ها همچنان بالا می‌روند.
- قوانین به اندازهٔ خود شهر اهمیت دارند: لس‌آنجلس و سانتا آنا علاوه بر سقف ایالتی، مقررات تثبیت اجارهٔ خود را دارند. یک خانهٔ تک‌خانواری یا ساختمانی با عمر کمتر از ۱۵ سال ممکن است از سقف ایالتی معاف باشد.
چه چیزی یک شهر را برای اجاره خوب می‌کند
برای اجارهٔ بلندمدت، به این پنج مورد توجه کنید که تقریباً به ترتیب اهمیت آمده‌اند:
- اجاره نسبت به قیمت. اجارهٔ ماهانهٔ بیشتر به ازای هر دلار قیمت خرید یعنی کسری ماهانهٔ کمتر، یا جریان نقدی واقعاً مثبت.
- رشد اجاره. اجاره‌هایی که سریع‌تر از هزینه‌های شما رشد کنند، بازدهی شما را در هر سال نگهداری بهتر می‌کنند. طبق Prop 13، ارزش ارزیابی‌شدهٔ ملک شما پس از خرید سالانه حداکثر ۲٪ می‌تواند افزایش یابد (هیئت ایالتی برابری مالیاتی).
- جمعیت و شغل. شهرهای در حال رشد مستأجر بیشتری جذب می‌کنند. شهرهای در حال کوچک شدن ممکن است واحدهای خالی برایتان باقی بگذارند.
- قوانین صاحبخانه. سقف اجاره و قوانین تخلیه با دلیل موجه (Just Cause) محدود می‌کنند که با چه سرعتی می‌توانید اجاره را افزایش دهید و چه زمانی می‌توانید واحد را پس بگیرید.
- وضعیت ملک. ساختمان‌های قدیمی‌تر معمولاً ارزان‌تر اجاره می‌روند و تعمیرات بیشتری لازم دارند.
مقایسهٔ بازارهای اجارهٔ کالیفرنیا (سپتامبر ۲۰۲۶)
اجارهٔ معمول و رشد اجاره از شاخص اجارهٔ مشاهده‌شدهٔ زیلو، و ارزش معمول خانه از شاخص ارزش خانهٔ زیلو گرفته شده است. هر دو ارقام سپتامبر ۲۰۲۶ از Zillow Research هستند. بازده ناخالص محاسبهٔ ماست (اجارهٔ ۱۲ ماه ÷ ارزش معمول). تغییر جمعیت دورهٔ ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۵ تا ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ را پوشش می‌دهد و از برآوردهای E-1 ادارهٔ دارایی کالیفرنیا گرفته شده است.
| شهر | اجارهٔ معمول | تغییر اجارهٔ یک‌ساله | تغییر اجارهٔ پنج‌ساله | بازده ناخالص | تغییر جمعیت |
|---|---|---|---|---|---|
| پامدیل | $2,780 | +2.3% | +28.0% | 6.7% | −0.3% |
| لنکستر | $2,460 | +0.9% | +19.8% | 6.4% | +0.6% |
| فرزنو | $1,945 | +3.9% | +22.7% | 6.1% | +0.1% |
| فونتانا | $3,191 | +3.0% | نامشخص | 6.0% | +0.6% |
| بیکرزفیلد | $1,901 | +3.1% | +28.8% | 5.9% | +0.4% |
| کلوویس (Clovis) | $2,381 | +1.7% | +17.0% | 5.6% | +0.2% |
| مورنو ولی (Moreno Valley) | $2,412 | +3.3% | +17.4% | 5.3% | +0.3% |
| ساکرامنتو | $2,045 | +1.2% | +14.6% | 5.2% | +1.3% |
| الک گرو | $2,688 | +2.0% | +14.3% | 5.2% | +2.1% |
| ریورساید (Riverside) | $2,427 | +2.0% | +17.3% | 4.5% | +0.2% |
| سانتا آنا | $2,820 | +2.0% | +25.4% | 3.9% | 0.0% |
| سن‌دیگو | $3,004 | +2.2% | +21.8% | 3.7% | +0.7% |
| لس‌آنجلس | $2,772 | +0.8% | +14.4% | 3.6% | −0.9% |
| آناهایم | $2,755 | +2.6% | +22.4% | 3.5% | −0.1% |
| میشن ویهو | $3,190 | +8.2% | +28.1% | 3.2% | −0.9% |
| ارواین | $3,604 | +1.6% | +16.0% | 2.9% | 0.0% |
دو نکته دربارهٔ داده‌ها. شاخص اجارهٔ زیلو آپارتمان‌ها را هم شامل می‌شود، بنابراین یک خانهٔ تک‌خانواری معمولاً گران‌تر از «اجارهٔ معمول» نشان‌داده‌شده اجاره می‌رود. و در سطح ایالت، جمعیت کالیفرنیا در همین سال ۰٫۱٪ کاهش یافت و از ۳۹٬۶۴۶٬۹۰۷ به ۳۹٬۵۹۲٬۹۷۸ نفر رسید. هر شهری که رشد کرده، عملکردی بهتر از ایالت داشته است.
بهترین شهرها بر اساس هدف صاحبخانه
تمرکز بر جریان نقدی: فرزنو، بیکرزفیلد، پامدیل، لنکستر، فونتانا
این شهرها بهترین نسبت‌های اجاره به قیمت را در کالیفرنیا دارند. فرزنو و بیکرزفیلد پایین‌ترین قیمت ورود را در میان شهرهایی که بررسی می‌کنیم دارند: ارزش معمول زیلو در سپتامبر ۲۰۲۶ برای آن‌ها ۳۸۴٬۸۸۵ و ۳۸۵٬۶۸۶ دلار بود.
رشد اجاره هم قوی بوده است. اجاره‌ها در بیکرزفیلد و پامدیل طی پنج سال حدود ۲۸٪ افزایش یافت. نقطهٔ ضعف: پامدیل در آخرین برآورد ایالتی جمعیت از دست داد، و اجاره‌ها در لنکستر در سال گذشته تقریباً ثابت ماند. در این شهرها برای درآمد بخرید و مستأجران را با دقت انتخاب کنید.
تمرکز بر رشد: ساکرامنتو، الک گرو، کلوویس
منطقهٔ ساکرامنتو سریع‌تر از بیشتر نقاط کالیفرنیا جمعیت جذب می‌کند. الک گرو ۲٫۱٪ و ساکرامنتو ۱٫۳٪ در سال منتهی به ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ رشد کردند. ردفین (Redfin) میانهٔ قیمت فروش در ساکرامنتو را ۵۰۸٬۲۵۸ دلار برای سه ماه منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶ گزارش می‌کند و خانه‌ها به‌طور میانگین ظرف ۲۵ روز فروخته می‌شوند.
قیمت‌ها در اینجا هنوز زیر اوج سال ۲۰۲۲ هستند. ارزش معمول زیلو در الک گرو ۹٫۴٪ زیر اوج ژوئن ۲۰۲۲ و در ساکرامنتو ۹٫۰٪ زیر اوج ژوئیهٔ ۲۰۲۲ است. صاحبخانه‌ها می‌توانند بدون پرداخت قیمت‌های اوج، از رشد جمعیت بهره ببرند. کلوویس، در همسایگی فرزنو، ترکیب مشابهی را با قیمت پایین‌تر ارائه می‌دهد.
متعادل: ریورساید، مورنو ولی، سن‌دیگو، آناهایم، سانتا آنا
این شهرها بازده متوسط و جمعیت مستأجر گسترده دارند و به مراکز اصلی اشتغال نزدیک‌اند. اجاره‌ها در سن‌دیگو ۲۱٫۸٪ و در سانتا آنا ۲۵٫۴٪ طی پنج سال افزایش یافت. آناهایم و سانتا آنا در این گروه نزدیک‌ترین شهرها به مراکز اشتغال اورنج کانتی هستند. برای جزئیات محله‌ها، راهنمای شهر سانتا آنا را ببینید. پیش از خرید در سانتا آنا، قوانین محلی اجارهٔ آن را که در ادامه آمده بخوانید.
تمرکز بر ثبات: ارواین و میشن ویهو
ارواین با ۲٫۹٪ پایین‌ترین بازده ناخالص فهرست ما را دارد. در عین حال با ۳٬۶۰۴ دلار بالاترین اجارهٔ معمول را هم دارد. اجاره‌ها در میشن ویهو در سال گذشته ۸٫۲٪ افزایش یافت که سریع‌ترین رشد در میان شهرهای جدول است. این بازارها برای مالکان صبوری است که مستأجر بلندمدت و سابقهٔ قیمتی قوی می‌خواهند، نه جریان نقدی ماهانه.
قوانین صاحبخانه که باید پیش از خرید بررسی کنید
در سطح ایالت: AB 1482 (قانون حمایت از مستأجر)
برای واحدهای مشمول، اجاره در هر دورهٔ ۱۲ ماهه حداکثر می‌تواند ۵٪ به‌علاوهٔ تغییر منطقه‌ای هزینهٔ زندگی، یا ۱۰٪، هر کدام کمتر باشد، افزایش یابد. پس از آنکه مستأجر ۱۲ ماه در ملک ساکن بود، برای پایان دادن به اجاره به «دلیل موجه» نیاز دارید. صرفِ تمام شدن مدت قرارداد اجاره دلیل موجه حساب نمی‌شود. این قانون تا ۱ ژانویهٔ ۲۰۳۰ اعتبار دارد (خلاصهٔ هیئت اجارهٔ برکلی از AB 1482). برای مثال، هیئت اجارهٔ برکلی سقف ۸٫۸٪ را برای ۱ اوت ۲۰۲۶ تا ۳۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۷ در منطقهٔ خود اعلام کرده است. رقم هر منطقه به شاخص قیمت مصرف‌کنندهٔ (CPI) محلی آن بستگی دارد.
معافیت‌های مهم:
- خانه‌های تک‌خانواری و آپارتمان‌ها (کاندو) فقط در صورتی معاف‌اند که دو شرط برقرار باشد. مالک، شرکت سهامی، صندوق سرمایه‌گذاری املاک (REIT) یا LLC دارای عضو شرکتی نباشد. و مستأجر اطلاعیهٔ کتبی معافیت الزامی را دریافت کرده باشد. بدون این اطلاعیه، معافیتی در کار نیست.
- واحدهایی که در ۱۵ سال اخیر ساخته شده‌اند معاف‌اند. این ۱۵ سال به‌صورت غلتان محاسبه می‌شود، بنابراین واحد به محض گذشتن از این عمر مشمول قانون می‌شود.
- ملک دوواحدی در صورتی معاف است که مالک در تمام مدت اجاره در واحد دیگر ساکن باشد.
لس‌آنجلس: مقررات تثبیت اجاره (RSO)
مقررات RSO به‌طور کلی شامل املاک اجاره‌ای می‌شود که نخستین بار در ۱ اکتبر ۱۹۷۸ یا پیش از آن ساخته شده‌اند (ادارهٔ مسکن لس‌آنجلس). در دسامبر ۲۰۲۵، شورای شهر فرمول افزایش سالانه را تغییر داد. از ۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۶، افزایش برابر ۹۰٪ شاخص CPI است، با کف ۱٪ و سقف ۴٪. بازهٔ قبلی ۳٪ تا ۸٪ بود. شورا همچنین افزایش‌های اضافه‌ای را که صاحبخانه‌ها بابت پرداخت قبوض خدمات و ساکنان اضافه می‌توانستند دریافت کنند حذف کرد (AAGLA). اگر یک ساختمان چندواحدی قدیمی در لس‌آنجلس می‌خرید، RSO تا زمانی که مالک آن هستید بازدهی شما را شکل می‌دهد.
سانتا آنا: تثبیت اجاره و تخلیه با دلیل موجه
سانتا آنا افزایش سالانه را به ۳٪ یا ۸۰٪ تغییر شاخص CPI، هر کدام کمتر باشد، محدود می‌کند. سقف فعلی برای ۱ سپتامبر ۲۰۲۶ تا ۳۱ اوت ۲۰۲۷ برابر ۲٫۸۷٪ است (شهرداری سانتا آنا). پیش از آنکه رشد اجاره را در سانتا آنا در محاسبات خود بگنجانید، مطمئن شوید آن ملک مشخص مشمول این مقررات هست یا نه.
سایر مناطق
شهرهای دیگر مقررات، هزینه‌ها یا الزامات ثبت خاص خود را دارند. پیش از بستن معامله، وب‌سایت ادارهٔ مسکن شهر را بررسی کنید و قرارداد اجارهٔ فعلی را بخوانید. مستأجری که از قبل در ملک ساکن است، با اجارهٔ فعلی و حمایت‌های قانونی خود به شما منتقل می‌شود.
اگر این قوانین شما را به مقایسه با ایالتی بدون کنترل اجارهٔ محلی ترغیب می‌کند، مقایسهٔ بازدهی کالیفرنیا و تگزاس این دو را در کنار هم قرار می‌دهد، از جمله مالیات بر املاک بالاتر تگزاس.
انتخاب نوع مناسب ملک
- خانه‌های تک‌خانواری مستأجران بلندمدت‌تری جذب می‌کنند و اگر شرایط بالا را داشته باشید ممکن است از AB 1482 معاف باشند. فروش مجددشان از همه آسان‌تر است.
- دوپلکس‌ها و ساختمان‌های چندواحدی کوچک اجارهٔ بیشتری به ازای هر دلار می‌آورند و ریسک خالی ماندن را بین واحدها پخش می‌کنند. در لس‌آنجلس، ساختمان‌های قدیمی‌تر ممکن است مشمول RSO شوند.
- ساخت‌وسازهای جدیدتر یعنی تعمیرات اولیهٔ کمتر و ممکن است تا ۱۵ سال پس از ساخت از AB 1482 معاف باشند.
- آپارتمان‌ها (کاندو) ارزان‌تر خریده می‌شوند، اما حق شارژ انجمن مالکان (HOA) مستقیماً از جریان نقدی کم می‌شود و برخی انجمن‌ها اجاره دادن را محدود می‌کنند. پیش از ارائهٔ پیشنهاد، اساسنامه و مقررات (CC&Rs) را بخوانید.
توصیه‌های حرفه‌ای که در ۲۰۲۶ هنوز معتبرند
- به‌جای خانهٔ لوکس، دنبال خانه‌ای مناسب در محله‌ای خوب باشید. چنین خانه‌ای مستأجران خوبی جذب می‌کند، بدون هزینه‌های نگهداری یک خانهٔ لوکس.
- مستأجران را بر اساس درآمد، سابقهٔ اجاره و معرف‌ها ارزیابی کنید. با قوانین دلیل موجه، انتخاب مستأجر درست از همیشه مهم‌تر است.
- پیش از خرید، ذخیره‌ای برای خالی ماندن و تعمیرات کنار بگذارید، نه بعد از اولین صورت‌حساب تعمیر.
- برای تأمین مالی برنامه‌ریزی کنید. وام‌های ملک سرمایه‌گذاری با معیارهای متفاوتی از وام‌های سکونت شخصی ارزیابی می‌شوند و برخی وام‌دهندگان شما را بر اساس اجارهٔ ملک واجد شرایط می‌دانند. پیش از ارائهٔ پیشنهاد، برای همان نوع وام پیش‌تأیید وام بگیرید.
نکات کلیدی
- برای درآمد، از پامدیل، لنکستر، فرزنو، فونتانا و بیکرزفیلد شروع کنید. بازده ناخالص آن‌ها در سپتامبر ۲۰۲۶ حدود ۶٪ یا بیشتر بود.
- برای رشد تعداد مستأجران، الک گرو و ساکرامنتو را در نظر بگیرید. هر دو سریع‌تر از کل کالیفرنیا رشد کردند و قیمت‌ها هنوز زیر اوج ۲۰۲۲ هستند.
- برای ثبات، ارواین و میشن ویهو اجاره‌های قوی و مستأجران بلندمدت دارند، اما بازده پایینی دارند.
- AB 1482 افزایش اجاره را در بیشتر ایالت محدود می‌کند. واحدهای مشمول RSO در لس‌آنجلس و سانتا آنا محدودیت‌های محلی سخت‌گیرانه‌تری دارند.
- نوع ملکی که انتخاب می‌کنید می‌تواند تعیین کند کدام قوانین اجاره شامل شما می‌شود. پیش از ارائهٔ پیشنهاد، قوانین را بررسی کنید.
پرسش‌های متداول
بهترین شهر کالیفرنیا برای خرید ملک اجاره‌ای کدام است؟
بستگی به هدف شما دارد. از نظر اجاره نسبت به قیمت، پامدیل، لنکستر و فرزنو در سپتامبر ۲۰۲۶ در صدر فهرست ما بودند. از نظر رشد جمعیت، الک گرو و ساکرامنتو پیشتاز بودند. از نظر کیفیت مستأجر و ارزش بلندمدت، ارواین و میشن ویهو برجسته‌اند.
آیا کنترل اجاره شامل خانه‌های تک‌خانواری در کالیفرنیا می‌شود؟
طبق AB 1482، یک خانهٔ تک‌خانواری یا کاندو فقط در صورتی معاف است که مالک آن شرکت سهامی، REIT یا LLC دارای عضو شرکتی نباشد و مستأجر اطلاعیهٔ کتبی الزامی را دریافت کرده باشد. مقررات محلی قواعد شمول خود را دارند، پس قوانین شهر را هم بررسی کنید.
صاحبخانه در کالیفرنیا در ۲۰۲۶ چقدر می‌تواند اجاره را افزایش دهد؟
طبق AB 1482، سقف در هر دورهٔ ۱۲ ماهه ۵٪ به‌علاوهٔ CPI منطقه‌ای است، با حداکثر ۱۰٪. قوانین محلی می‌توانند پایین‌تر باشند. سقف سانتا آنا برای سپتامبر ۲۰۲۶ تا اوت ۲۰۲۷ برابر ۲٫۸۷٪ است. واحدهای مشمول RSO در لس‌آنجلس از ۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ از فرمول جدید ۹۰٪ CPI، بین ۱٪ و ۴٪، پیروی می‌کنند.
آیا شهرهای داخلی کالیفرنیا برای اجاره بهتر از شهرهای ساحلی هستند؟
برای درآمد ماهانه، بله. در داده‌های سپتامبر ۲۰۲۶ ما، بازده ناخالص در مناطق داخلی تقریباً ۴٫۵٪ تا ۶٫۷٪ بود، در مقایسه با ۲٫۹٪ تا ۳٫۹٪ در ساحل. خریداران مناطق ساحلی بیشتر روی رشد قیمت حساب می‌کنند، پس انتخاب درست به این بستگی دارد که درآمد امروز را می‌خواهید یا سرمایهٔ آینده را.
اگر خارج از منطقه زندگی کنم، می‌توانم مالک ملک اجاره‌ای در کالیفرنیا باشم؟
بله. بیشتر مالکانی که خارج از منطقه زندگی می‌کنند یک مدیر املاک دارای مجوز استخدام می‌کنند و هزینهٔ آن را در محاسبات خود منظور می‌کنند. مدیری را انتخاب کنید که قوانین اجاره و تخلیهٔ شهر شما را بشناسد.
ملک اجاره‌ای مناسب را با علی پیدا کنید
علی شریعت مشاور املاک (DRE #02115442) و کارشناس وام مسکن دارای مجوز در Loan Factory (NMLS #1969265) است. او به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند شهر، ملک و تأمین مالی را در قالب یک برنامهٔ واحد انتخاب کنند. برای گفتگو دربارهٔ ملک اجاره‌ای بعدی‌تان با علی تماس بگیرید یا با شمارهٔ (949) 818-1000 تماس بگیرید.
