کنار کشیدن از خانه‌ای که برای خریدش قرارداد بسته‌اید، حس شکست دارد. اما اغلب بهترین تصمیم مالی‌ای است که در طول سال می‌گیرید. سؤال اصلی این نیست که آیا می‌توانید کنار بکشید یا نه؛ سؤال این است که آیا هنوز حق قراردادی دارید که بدون از دست دادن ودیعه‌تان این کار را بکنید، و آیا مشکلی که با آن روبه‌رو هستید آن‌قدر جدی است که از این حق استفاده کنید.
این راهنما نشانه‌های روشنِ زمان کنار کشیدن، قواعد قراردادی کالیفرنیا که تعیین می‌کنند ودیعهٔ حسن نیت (Earnest Money) شما برمی‌گردد یا نه، و روش درست لغو قرارداد را توضیح می‌دهد. نویسندهٔ آن علی شریعت، مشاور املاک و کارشناس وام مسکن دارای مجوز در ارواین (Irvine) است؛ بنابراین هم جنبهٔ ملک و هم جنبهٔ تأمین مالی را پوشش می‌دهد.
پرش به:
پاسخ کوتاه
وقتی مشکلی به‌طور اساسی ارزش، ایمنی یا توان پرداخت شما برای خانه را تغییر می‌دهد و فروشنده حاضر نیست با تعمیر، اعتبار نقدی یا کاهش قیمتی که برایتان قابل‌قبول باشد آن را جبران کند، کنار بکشید. در کالیفرنیا این کار را تا زمانی انجام دهید که شرط تعلیقی (Contingency) مربوطه هنوز برقرار است و لغو قرارداد را کتبی اعلام کنید. پس از برداشتن شروط تعلیقی، کنار کشیدن معمولاً ودیعهٔ شما را در معرض خطر قرار می‌دهد.
قراردادهای کالیفرنیا چگونه امکان کنار کشیدن را می‌دهند
بیشتر معاملات خانه در کالیفرنیا از قرارداد خرید مسکونی انجمن مشاوران املاک کالیفرنیا (RPA) استفاده می‌کنند. راه‌های خروج شما از شروط تعلیقی این قرارداد و از قانون افشای اطلاعات ایالتی می‌آید:
- شرط تعلیقی بررسی ملک: بازرسی‌ها و هر موضوع دیگری دربارهٔ وضعیت ملک را پوشش می‌دهد. پیش‌فرض آن ۱۷ روز پس از پذیرش پیشنهاد است، مگر اینکه قرارداد شما عدد دیگری تعیین کرده باشد.
- شرط تعلیقی وام: اگر با وجود تلاش با حسن نیت، تأمین مالی شما به نتیجه نرسد، از شما محافظت می‌کند. پیش‌فرض آن هم ۱۷ روز است.
- شرط تعلیقی ارزیابی: اگر ارزش ارزیابی‌شدهٔ خانه کمتر از قیمت خرید باشد، از شما محافظت می‌کند. پیش‌فرض آن ۱۷ روز است.
- بررسی مدارک فروشنده: به شما امکان می‌دهد افشانامه‌ها، مدارک انجمن مالکان (HOA)، گزارش اولیهٔ سند مالکیت و موارد مشابه را بررسی کنید.
- حق قانونی مربوط به افشانامه: اگر فروشنده افشانامهٔ انتقال (Transfer Disclosure Statement) را پس از ارائهٔ پیشنهاد شما تحویل دهد، ماده 1102.3 قانون مدنی (Civil Code) به شما اجازه می‌دهد ظرف ۳ روز از تحویل حضوری، یا ۵ روز از تحویل پستی یا الکترونیکی، با اخطار کتبی قرارداد را فسخ کنید.
طبق RPA، شروط تعلیقی خودبه‌خود منقضی نمی‌شوند. شما باید آن‌ها را کتبی بردارید. اگر مهلتی را از دست بدهید، فروشنده می‌تواند «اخطار به خریدار برای انجام تعهد» (Notice to Buyer to Perform) ابلاغ کند که معمولاً ۲ روز به شما فرصت می‌دهد تا اقدام کنید، پیش از آنکه فروشنده بتواند قرارداد را لغو کند. از روز اول تاریخ‌هایتان را بدانید. برای بررسی عمیق‌تر هر یک از این حمایت‌ها، شروط تعلیقی‌ای که خریداران باید حفظ کنند را ببینید.
| مشکل | ابزار قراردادی که آن را پوشش می‌دهد | ریسک ودیعه در صورت لغو به‌موقع |
|---|---|---|
| یافته‌های مهم در بازرسی | شرط تعلیقی بررسی ملک | کم |
| رد درخواست وام | شرط تعلیقی وام | کم |
| ارزیابی پایین | شرط تعلیقی ارزیابی، یا بند اصلاحی (Amendatory Clause) وام FHA/VA | کم |
| افشانامه‌ها یا مدارک HOA نامطلوب | بررسی مدارک فروشنده، یا ماده 1102.3 قانون مدنی | کم |
| پشیمانی پس از برداشتن شروط تعلیقی | هیچ | زیاد |
۸ نشانه که وقت کنار کشیدن است
۱. بازرسی مشکلات سازه‌ای یا تأسیساتی پرهزینه‌ای پیدا می‌کند
هر خانه‌ای فهرستی از تعمیرات دارد. آنچه اهمیت دارد نوع مشکل است:
- جابه‌جایی فونداسیون یا مشکلات دال بتنی
- لولهٔ فاضلاب معیوب (به‌ویژه در خانه‌های قدیمی‌تر، بازرسی با دوربین سفارش دهید)
- سقفی که به پایان عمر خود رسیده یا نشتی فعال دارد
- تابلوهای برق و سیم‌کشی قدیمی یا ناایمن
- نفوذ رطوبت یا کپک پشت دیوارها
اگر با چنین مشکلاتی روبه‌رو هستید، در دورهٔ بررسی ملک نظر یک متخصص و برآورد کتبی هزینه را بگیرید. سپس درخواست تعمیر، اعتبار نقدی یا کاهش قیمت بدهید. اگر فروشنده کوتاه نیاید و هزینه بیش از توان شما باشد، این دلیل موجهی برای کنار کشیدن است.
۲. ارزیابی پایین درمی‌آید و نمی‌توانید مابه‌التفاوت را بپردازید
وقتی ارزیابی کمتر از قیمت باشد، وام‌دهنده وام را بر اساس ارزش پایین‌تر محاسبه می‌کند و شما باید مابه‌التفاوت را نقدی بپردازید. اگر شرط تعلیقی ارزیابی شما هنوز برقرار باشد، می‌توانید دوباره بر سر قیمت مذاکره کنید، مابه‌التفاوت را تقسیم کنید یا کنار بکشید.
خریداران با وام FHA و VA از حمایت بیشتری برخوردارند. بند اصلاحی الزامی وزارت مسکن و توسعهٔ شهری آمریکا (HUD) می‌گوید اگر ارزیابی کمتر از قیمت قرارداد باشد، خریدار مجبور نیست خرید را تکمیل کند یا ودیعهٔ حسن نیت را از دست بدهد. گزینه‌های بیشتر در نحوهٔ برخورد با ارزیابی پایین آمده است.
۳. قسط دیگر با زندگی شما جور نیست
علی به‌عنوان کارشناس وام مسکن این وضعیت را زیاد می‌بیند. خریداران تأیید وام می‌گیرند و بعد تصویر کامل مشخص می‌شود: نرخ نهایی، مالیات بر ملک بر اساس قیمت خرید، حق شارژ HOA، مالیات ملو-روس (Mello-Roos) در محله‌های نوساز و قیمت بیمه. تأیید وام یعنی وام‌دهنده حاضر است وام بدهد؛ به این معنا نیست که قسط برایتان راحت است. اگر عدد واقعی شما را بدون ذخیرهٔ نقدی رها می‌کند، پیش از برداشتن شرط تعلیقی وام آن را مطرح کنید.
۴. نمی‌توانید بیمهٔ مالک خانهٔ معقولی بگیرید
این ریسکی مخصوص کالیفرنیاست. در برخی مناطق، به‌ویژه مناطق پرخطر از نظر آتش‌سوزی، بیمه‌گران خصوصی ممکن است از صدور بیمه‌نامه خودداری کنند. ادارهٔ بیمهٔ کالیفرنیا توضیح می‌دهد که طرح FAIR کالیفرنیا (California FAIR Plan) یک بیمه‌نامهٔ پایهٔ آتش‌سوزی با سقف پوشش محدود و بدون پوشش مسئولیت ارائه می‌دهد. خریداران اغلب یک بیمه‌نامهٔ جداگانهٔ «تفاوت در شرایط» (Difference in Conditions) اضافه می‌کنند که هزینهٔ کل را بالا می‌برد. وام‌دهندهٔ شما پیش از پرداخت وام، مدرک پوشش بیمه را می‌خواهد. در هفتهٔ اول اسکرو (حساب امانی)، وقتی هنوز می‌توانید لغو کنید، استعلام قیمت واقعی بگیرید.
۵. افشانامه‌ها یا مدارک HOA موضوع مهمی را آشکار می‌کنند
افشانامه‌های فروشنده، گزارش خطرات طبیعی و برای آپارتمان‌ها (کاندو) و مجتمع‌های برنامه‌ریزی‌شده، مدارک HOA را بخوانید. نشانه‌های هشدار شامل دعوای حقوقی در جریان، ارزیابی ویژهٔ (Special Assessment) سنگین، ذخایر ناکافی، محدودیت‌های اجاره که با برنامه‌های شما جور نیست یا الحاقات بدون مجوز است. برای اینکه بدانید دنبال چه باشید، نشانه‌های هشدار در افشانامه‌های فروشنده در کالیفرنیا را ببینید.
۶. مشکلات سند مالکیت که برطرف نمی‌شوند
حق رهن‌های آزادنشده، اختلافات مرزی یا حق ارتفاق‌هایی (Easement) که نحوهٔ استفاده از ملک را محدود می‌کنند، باید پیش از بستن معامله حل شوند. اگر فروشنده نمی‌تواند آن‌ها را برطرف کند، با وجود آن‌ها معامله را نبندید.
۷. فروشنده مدام مشکل‌تراشی می‌کند
از دست دادن مهلت‌ها، ندادن اجازهٔ دسترسی برای بازرسی یا پاسخ‌های مبهم دربارهٔ مشکلات شناخته‌شده همیشه به این معنا نیست که خانه بد است. اما احتمال اینکه پس از مالک شدن به مشکلی بربخورید را بالا می‌برد. این ریسک را صادقانه بسنجید.
۸. از سر ترس خرید می‌کنید
یک سؤال از خودتان بپرسید: با دانسته‌های امروزم، آیا امروز این پیشنهاد را می‌دادم؟ اگر پاسخ صادقانه منفی است و فقط به خاطر زمانی که صرف کرده‌اید یا ترس از دست دادن فرصت جلو می‌روید، پیش از برداشتن هر شرطی یک روز فرصت بدهید. سرمایه‌گذاران می‌توانند از آزمون ساده‌تری استفاده کنند: اگر ارقام به‌روزشدهٔ اجاره، تعمیرات و تأمین مالی دیگر به هدف بازدهی شما نمی‌رسند، معامله به‌صرفه نیست.
چه زمانی کنار کشیدن تصمیم اشتباهی است
برخی خریداران به خاطر مشکلات قابل‌رفع از خانه‌های خوب کنار می‌کشند. پیش از لغو، این موارد را در نظر بگیرید:
- موارد ظاهری یا معمولی. فرش فرسوده، آبگرمکن قدیمی یا تعمیرات جزئی طبیعی‌اند و می‌توان برایشان بودجه گذاشت.
- اختلاف کم در ارزیابی. فروشندگان اغلب کاهش قیمت مختصری را به عرضهٔ دوبارهٔ ملک ترجیح می‌دهند.
- اعتبار نقدی برای تعمیر. اعتبار نقدی در زمان بستن معامله (در محدودهٔ مجاز وام‌دهندهٔ شما) اغلب سریع‌تر از تعمیر مشکل را حل می‌کند.
- موجودی بازار. اگر خانه‌های قابل‌مقایسه در محدودهٔ قیمت شما کم است، راه‌حلی که با مذاکره به دست می‌آید ممکن است بهتر از شروع دوباره باشد.
یک مذاکرهٔ خوب معمولاً با درخواستی کتبی آغاز می‌شود که پشتوانه‌اش گزارش بازرس یا برآورد هزینهٔ پیمانکار است.
روش درست لغو قرارداد در کالیفرنیا
- مطمئن شوید کدام شروط تعلیقی هنوز باز است. هر سند برداشتن شرط تعلیقی را که امضا کرده‌اید بررسی کنید. لغو شما باید بر شرط تعلیقی‌ای تکیه داشته باشد که هنوز برنداشته‌اید، یا بر حق قراردادی یا قانونی دیگری.
- کتبی و به‌موقع لغو کنید. مشاور املاک شما از فرم استاندارد لغو قرارداد C.A.R. استفاده می‌کند که بند قراردادی مورد استناد شما را ذکر می‌کند. اعلام شفاهی کافی نیست.
- دستورالعمل لغو اسکرو را امضا کنید. اسکرو معمولاً ودیعه را فقط با دستورالعمل امضاشدهٔ خریدار و فروشنده، یا با حکم دادگاه یا رأی داوری آزاد می‌کند.
- اگر فروشنده امضا نمی‌کند، پیگیری کنید. طبق ماده 1057.3 قانون مدنی، طرفی که ظرف ۳۰ روز از درخواست کتبی، بدون اختلاف با حسن نیت، سند آزادسازی را امضا نکند، ممکن است به پرداخت مبلغ ودیعه، خسارت سه‌برابری از ۱۰۰ تا ۱٬۰۰۰ دلار و هزینه‌های وکیل محکوم شود.
- برای هر مورد مورد اختلاف، مشاورهٔ حقوقی بگیرید. یک وکیل املاک می‌تواند گزینه‌های شما را بررسی کند. RPA الزام می‌کند که بیشتر اختلافات پیش از رفتن به داوری یا دادگاه، ابتدا به میانجی‌گری بروند.
اگر شروط تعلیقی را قبلاً برداشته‌اید
پس از برداشتن شروط تعلیقی هم می‌توانید کنار بکشید، اما ممکن است برایتان هزینه داشته باشد. اگر هر دو طرف بند خسارت توافقی (Liquidated Damages) در RPA را پاراف کرده باشید، جبران خسارت فروشنده در صورت تخلف شما معمولاً به ودیعهٔ شما محدود می‌شود. برای خانه‌ای با یک تا چهار واحد که مالک در آن ساکن می‌شود، قانون کالیفرنیا نگه داشتن حداکثر ۳٪ از قیمت خرید را معتبر فرض می‌کند. برای اینکه بدانید این قواعد چگونه عمل می‌کنند، از جمله اینکه چه زمانی بخشی از ودیعهٔ بزرگ‌تر باید بازگردانده شود، سرنوشت ودیعهٔ حسن نیت شما را ببینید.
درس اصلی زمان‌بندی است. فکرهای سخت را بکنید، استعلام قیمت‌ها را بگیرید و تأیید وامتان را پیش از امضای سند برداشتن شرط تعلیقی قطعی کنید، نه بعد از آن.
نکات کلیدی
- وقتی مشکلی ارزش، ایمنی یا توان پرداخت را تغییر می‌دهد و فروشنده حاضر نیست با شرایط معقول آن را رفع کند، کنار بکشید.
- در کالیفرنیا، مهلت‌های پیش‌فرض ۱۷ روزهٔ RPA و الزام برداشتن کتبی شروط تعلیقی تعیین می‌کنند که آیا خروج شما محافظت‌شده است یا نه.
- افشانامه‌هایی که دیر تحویل داده شوند، طبق ماده 1102.3 قانون مدنی حق فسخ ۳ یا ۵ روزه به شما می‌دهند.
- خریداران با وام FHA و VA می‌توانند در صورت ارزیابی پایین، بدون از دست دادن ودیعهٔ حسن نیت کنار بکشند.
- استعلام بیمه را زود بگیرید. در بخش‌هایی از کالیفرنیا، پوشش بیمه می‌تواند خرید را ممکن یا ناممکن کند.
- کتبی لغو کنید، دستورالعمل اسکرو را امضا کنید و بدانید که امتناع از آزادسازی ودیعه با سوءنیت جریمه دارد.
پرسش‌های متداول
آیا پس از پذیرفته شدن پیشنهادم می‌توانم از خرید خانه در کالیفرنیا انصراف دهم؟
بله، به شرطی که هنوز شرط تعلیقی باز یا حق قانونی دیگری داشته باشید، مانند حق فسخ ماده 1102.3 قانون مدنی برای افشانامه‌های دیرهنگام. در RPA استاندارد، شروط تعلیقی بررسی ملک، وام و ارزیابی به‌طور پیش‌فرض ۱۷ روز پس از پذیرش است. پیش از برداشتن آن‌ها، کتبی لغو کنید.
اگر پس از بازرسی کنار بکشم، ودیعه‌ام را از دست می‌دهم؟
معمولاً نه، اگر پیش از برداشتن شرط تعلیقی بررسی ملک، بر اساس همان شرط لغو کنید. اگر پس از برداشتن شروط تعلیقی یا بدون دلیل قراردادی لغو کنید، ودیعهٔ شما در خطر است.
اگر مهلت یک شرط تعلیقی را از دست بدهم چه می‌شود؟
طبق RPA، شرط تعلیقی شما تا زمانی که آن را کتبی برندارید برقرار می‌ماند، اما فروشنده می‌تواند «اخطار به خریدار برای انجام تعهد» ابلاغ کند. اگر در مهلت اخطار (معمولاً ۲ روز) شرط را برندارید یا به شکل دیگری پاسخ ندهید، فروشنده ممکن است قرارداد را لغو کند. به محض اینکه تاریخی عقب افتاد، با مشاور املاکتان صحبت کنید.
آیا خریدار با وام FHA می‌تواند در صورت ارزیابی پایین کنار بکشد؟
بله. بند اصلاحی HUD که بخشی از هر قرارداد خرید با وام FHA است، می‌گوید اگر ارزش ارزیابی‌شده کمتر از قیمت قرارداد باشد، خریدار ملزم به تکمیل خرید یا از دست دادن ودیعهٔ حسن نیت نیست. خریدار همچنان می‌تواند ادامه دادن را انتخاب کند.
آیا کنار کشیدن از خانه‌ای که برایش قرارداد بسته‌اید کار بدی است؟
نه، وقتی دلیل واقعی است و از قرارداد به‌درستی استفاده می‌کنید. شروط تعلیقی وجود دارند تا خریداران پیش از تعهد کامل، دربارهٔ ملک و تأمین مالی خود اطلاعات کسب کنند. کنار کشیدن هزینهٔ بازرسی و ارزیابی را برایتان دارد؛ بستن معامله روی خانهٔ اشتباه می‌تواند بسیار گران‌تر تمام شود.
در اسکرو هستید و مطمئن نیستید باید ادامه دهید، دوباره مذاکره کنید یا لغو کنید؟ علی می‌تواند به‌عنوان مشاور املاک و کارشناس وام مسکن شما، وضعیت بازرسی، ارزیابی و وام را با شما بررسی کند و پاسخی صریح بدهد. با علی تماس بگیرید یا با شمارهٔ (949) 818-1000 تماس بگیرید.
