اگر خرید خانه به هم بخورد، بیعانه چه می‌شود؟

اگر خرید خانهٔ شما به نتیجه نرسد، سرنوشت بیعانهٔ شما (earnest money) به دو چیز بستگی دارد: اینکه چرا معامله به هم خورد، و اینکه شما و فروشنده چه چیزی را امضا کرده‌اید. بیشتر خریداران در کالیفرنیا که بر اساس یک شرط تعلیقی هنوز باز (contingency) معامله را لغو می‌کنند، سپردهٔ خود را پس می‌گیرند. خریدارانی که پس از برداشتن شرایط تعلیقی از معامله کنار می‌کشند، ممکن است بخشی یا تمام آن را از دست بدهند. حتی در این حالت هم قانون کالیفرنیا مبلغی را که فروشنده می‌تواند برای خانه‌ای که خریدار قصد سکونت در آن را دارد نگه دارد، محدود می‌کند.

این راهنما توضیح می‌دهد بیعانه طبق قرارداد استاندارد خرید کالیفرنیا چگونه کار می‌کند، قاعدهٔ ۳٪ خسارت توافقی چیست، اختلاف‌ها بر سر سپرده چگونه حل می‌شوند و چگونه از پیشنهاد تا بستن معامله از پول خود محافظت کنید. این مطلب را علی شریعت، مشاور املاک و کارشناس وام مسکن دارای مجوز مستقر در ارواین، نوشته است.

پرش به:

پاسخ کوتاه

• معمولاً آن را پس می‌گیرید اگر بر اساس شرط تعلیقی‌ای که هنوز برنداشته‌اید (بازرسی، وام، ارزیابی قیمت یا بررسی مدارک فروشنده) کتبی لغو کنید، اگر افشاهای دیرهنگام حق قانونی لغو را برای شما ایجاد کنند، یا اگر فروشنده به تعهدش عمل نکند.
• ممکن است آن را از دست بدهید اگر بدون دلیل قراردادی کنار بکشید، به‌ویژه پس از آنکه شرایط تعلیقی را کتبی برداشته‌اید.
• مبلغی که فروشنده می‌تواند بگیرد محدود است. اگر هر دو طرف بند خسارت توافقی را پاراف کرده باشند و شما قصد سکونت در خانه را داشته باشید (یک تا چهار واحد)، نگه داشتن حداکثر ۳٪ قیمت توسط فروشنده معتبر فرض می‌شود. برای نگه داشتن بیش از ۳٪، فروشنده باید ثابت کند این مبلغ معقول است.
• اسکرو طرف هیچ‌کس را نمی‌گیرد. وجوه معمولاً فقط با دستور امضاشدهٔ هر دو طرف، یا با حکم دادگاه یا داوری آزاد می‌شود.

بیعانه در کالیفرنیا چگونه کار می‌کند

بیعانه (یا «سپردهٔ اولیهٔ» شما) به فروشنده نشان می‌دهد که جدی هستید. در کالیفرنیا این پول به فروشنده داده نمی‌شود. به اسکرو (حساب امانی) واریز می‌شود و یک امین بی‌طرف آن را تا بستن معامله نگه می‌دارد. هنگام بستن معامله، این مبلغ به حساب پیش‌پرداخت و هزینه‌های بستن معامله (کلوزینگ) شما منظور می‌شود.

طبق قرارداد استاندارد خرید مسکونی انجمن مشاوران املاک کالیفرنیا (RPA)، سپرده باید ظرف ۳ روز کاری پس از پذیرش پیشنهاد پرداخت شود، مگر اینکه قرارداد شما چیز دیگری بگوید. مبلغ مشخص و الزامی وجود ندارد و در پیشنهاد مذاکره می‌شود. بسیاری از خریداران مبلغ سپرده را با در نظر گرفتن آستانهٔ ۳٪ خسارت توافقی تعیین می‌کنند، اما در شرایط رقابتی برخی بیشتر پیشنهاد می‌دهند. اگر بعداً پول بیشتری اضافه کنید، مثلاً افزایش سپرده پس از برداشتن شرایط تعلیقی، برای اینکه بخشی از خسارت توافقی شود به یک فرم امضاشدهٔ جداگانه نیاز است.

برای دیدن تصویر کامل روند اسکرو از باز شدن تا ثبت سند، روند اسکرو در کالیفرنیا را ببینید.

چه زمانی سپرده را پس می‌گیرید

بر اساس یک شرط تعلیقی باز لغو می‌کنید

مهلت پیش‌فرض شرایط تعلیقی بررسی، وام و ارزیابی قیمت در RPA هر کدام ۱۷ روز پس از پذیرش پیشنهاد است، مگر اینکه قرارداد شما تاریخ‌های دیگری تعیین کند. تا زمانی که یک شرط تعلیقی را کتبی برنداشته‌اید، معمولاً می‌توانید با حسن نیت بر اساس آن معامله را لغو کنید و سپرده‌تان را پس بگیرید. دلایل رایج عبارت‌اند از:

• بازرسی‌ها مشکلاتی در فونداسیون، سقف، فاضلاب، سیم‌کشی برق یا رطوبت نشان می‌دهند که فروشنده حاضر به رفع آن‌ها نیست.
• با وجود تلاش با حسن نیت، وام شما تأیید نمی‌شود.
• ارزیابی قیمت خانه کمتر از قیمت قرارداد درمی‌آید و نمی‌توانید بر سر راه‌حل توافق کنید.
• افشاهای فروشنده، مدارک انجمن مالکان (HOA) یا گزارش اولیهٔ سند مالکیت مشکلاتی را نشان می‌دهند که نمی‌پذیرید.

افشاهای دیرهنگام حق قانونی شما را فعال می‌کنند

اگر فروشنده فرم افشای انتقال (Transfer Disclosure Statement) یا اصلاحیهٔ مهمی از آن را پس از ارائهٔ پیشنهاد شما تحویل دهد، بخش 1102.3 قانون مدنی به شما ۳ روز پس از تحویل حضوری، یا ۵ روز پس از تحویل پستی یا الکترونیکی، فرصت می‌دهد تا با اطلاعیهٔ کتبی قرارداد را فسخ کنید.

از وام FHA یا VA استفاده می‌کنید و ارزیابی قیمت پایین است

هر قرارداد خرید با وام FHA شامل بند اصلاحی (amendatory clause) وزارت مسکن آمریکا (HUD) است. طبق این بند، اگر ارزش ارزیابی‌شده کمتر از قیمت قرارداد باشد، خریدار نه ملزم به تکمیل خرید است و نه ملزم به از دست دادن بیعانه.

فروشنده نمی‌تواند یا نمی‌خواهد معامله را ببندد

اگر فروشنده نتواند سند مالکیت بدون مشکل تحویل دهد، از بستن معامله خودداری کند یا به هر شکل دیگری قرارداد را نقض کند، سپردهٔ شما باید به شما برگردد و ممکن است راه‌های جبرانی دیگری هم داشته باشید.

چه زمانی ممکن است سپرده را از دست بدهید

• پشیمانی پس از برداشتن شرایط تعلیقی. وقتی حمایت‌های قراردادی شما از بین رفته باشد، تغییر نظر، پیدا کردن خانهٔ دیگر یا تغییر برنامه‌ها دلیل قراردادی برای لغو نیست.
• برداشتن زودهنگام شرط تعلیقی وام. اگر پیش از گرفتن تأیید واقعی وام آن را بردارید و سپس وام جور نشود، ممکن است دیگر هیچ حمایتی نداشته باشید. علی به‌عنوان کارشناس وام مسکن به خریداران توصیه می‌کند تا زمانی که واحد بررسی اعتبار (underwriting) واقعاً پرونده را تأیید نکرده است، شرط تعلیقی وام را برندارند.
• عمل نکردن به تعهد. اگر پس از برآورده شدن همهٔ شرایط تعلیقی معامله را نبندید، به احتمال زیاد نقض تعهد کرده‌اید.
• نادیده گرفتن اخطاریهٔ «اقدام خریدار» (Notice to Buyer to Perform). اگر مهلتی را از دست بدهید، فروشنده می‌تواند اخطاریه‌ای بفرستد که معمولاً ۲ روز به شما فرصت اقدام می‌دهد. اگر اقدام نکنید، فروشنده ممکن است قرارداد را لغو کند. سرنوشت سپرده در این حالت به قرارداد و واقعیت‌های پرونده بستگی دارد؛ پس سریع مشاوره بگیرید.

قاعدهٔ ۳٪ خسارت توافقی در کالیفرنیا

خسارت توافقی (liquidated damages) مبلغی است که طرفین از قبل توافق می‌کنند فروشنده در صورت نقض تعهد خریدار می‌تواند نگه دارد. کالیفرنیا این موضوع را برای خانه‌هایی که خریدار قصد سکونت در آن‌ها را دارد، به‌دقت تنظیم کرده است.

• چه کسانی را شامل می‌شود: طبق بخش 1675 قانون مدنی، «ملک مسکونی» یعنی واحد مسکونی یک تا چهار واحدی که خریدار هنگام بستن قرارداد قصد سکونت در آن را دارد.
• فقط پولی که واقعاً پرداخت شده حساب می‌شود. این بند فقط شامل سپرده‌ای می‌شود که واقعاً به‌صورت نقدی یا با چک پرداخت شده است، نه مبالغ وعده‌داده‌شده.
• تا ۳٪ معتبر فرض می‌شود. اگر مبلغ نگه‌داشته‌شده ۳٪ قیمت خرید یا کمتر باشد، بند معتبر است مگر اینکه خریدار ثابت کند مبلغ نامعقول است.
• بیش از ۳٪ نامعتبر فرض می‌شود. فروشنده باید ثابت کند مبلغ بالاتر معقول است. دادگاه‌ها می‌توانند شرایط زمان بستن قرارداد و قیمت و شرایط هرگونه فروش مجدد ظرف شش ماه پس از نقض تعهد خریدار را در نظر بگیرند.
• هر دو طرف باید آن را پاراف کنند. بخش 1677 قانون مدنی الزام می‌کند این بند جداگانه توسط هر طرف امضا یا پاراف شود و با حروف درشت و حداقل اندازهٔ مشخص چاپ شده باشد. بند خسارت توافقی RPA طوری تنظیم شده که این الزام را برآورده کند.

بند RPA همچنین می‌گوید برای واحد مسکونی حداکثر چهار واحدی که خریدار قصد سکونت در آن را دارد، فروشنده بیش از ۳٪ قیمت خرید را نگه نمی‌دارد و مازاد آن به خریدار برمی‌گردد. در یک خرید فرضی ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ دلاری در ارواین، این قاعده این‌گونه عمل می‌کند:

دو نکتهٔ احتیاطی. اول، اگر بند خسارت توافقی پاراف نشده باشد، مبلغی که فروشنده می‌تواند بگیرد به سپرده محدود نیست، اما باید زیان واقعی را ثابت کند که ممکن است بیشتر یا کمتر از سپرده باشد. دوم، سرمایه‌گذاران و خریداران خانهٔ دوم مشمول فرض ۳٪ بخش 1675 قانون مدنی نیستند. بندهای قرارداد آن‌ها بر اساس قواعد کلی معقول بودن در کالیفرنیا سنجیده می‌شود. پیش از اینکه آن بند را پاراف کنید (یا از پاراف آن خودداری کنید)، پیامدهای هر انتخاب را بشناسید.

در اختلاف بر سر سپرده چه اتفاقی می‌افتد

اسکرو یک امین بی‌طرف است. وقتی معامله به هم می‌خورد، شرکت اسکرو دستورالعمل لغو را ارسال می‌کند. پس از امضای هر دو طرف، سپرده پس از کسر هرگونه هزینهٔ لغو اسکرو آزاد می‌شود. اگر یک طرف امتناع کند، پول معمولاً سر جایش می‌ماند تا زمانی که:

• طرفین به توافق کتبی برسند،
• یک میانجی به آن‌ها کمک کند به سازش برسند (RPA پیش از ارجاع بیشتر اختلاف‌ها به داوری یا دادگاه، میانجی‌گری را الزامی می‌کند)، یا
• داور یا دادگاه تصمیم بگیرد. اسکرو همچنین می‌تواند دعوای «اینترپلیدر» (interpleader) طرح کند و وجوه را به دادگاه بسپارد.

کالیفرنیا گروگان نگه داشتن سپرده را تشویق نمی‌کند. طبق بخش 1057.3 قانون مدنی، خریدار یا فروشنده‌ای که ظرف ۳۰ روز پس از درخواست کتبی، فرم آزادسازی را امضا نکند، ممکن است ملزم به پرداخت مبلغ نگه‌داشته‌شده، به‌علاوهٔ خسارت سه‌برابری دست‌کم ۱۰۰ و حداکثر ۱٬۰۰۰ دلار، به‌علاوهٔ هزینهٔ معقول وکیل شود. یک استثنای مهم وجود دارد: وقتی وجوه به دلیل اختلافی با حسن نیت نگه داشته شود، مسئولیتی وجود ندارد. اگر سپرده حق شماست، درخواست کتبی بدهید و یک نسخه از آن را نگه دارید.

چگونه از بیعانهٔ خود محافظت کنید

1. پیش از امضا، شرایط سپرده و خسارت توافقی را بخوانید. با راهنمایی مشاور املاک خود تصمیم بگیرید آیا بند را پاراف کنید یا نه، و برای سپرده‌های بزرگ مشورت با وکیل املاک را در نظر بگیرید.
2. همهٔ مهلت‌ها را در تقویم ثبت کنید. شامل موعد پرداخت سپرده، هر شرط تعلیقی و مهلت بررسی افشاها.
3. همهٔ بررسی‌های لازم را زود انجام دهید. بازرسی‌ها، بازرسی دوربینی لولهٔ فاضلاب، استعلام بیمه و بررسی مدارک HOA را در هفتهٔ اول برنامه‌ریزی کنید، نه هفتهٔ آخر.
4. پیش از برداشتن شرط تعلیقی وام، تأیید واقعی وام بگیرید. پیش‌تأیید وام با تأیید مشروط کارشناس بررسی اعتبار (underwriter) یکی نیست.
5. در دوران اسکرو وضعیت مالی خود را تغییر ندهید. بدهی جدید، تغییر شغل یا واریزهای بزرگ بدون مدرک می‌تواند تأیید وام را به هم بزند.
6. کتبی و پیش از پایان مهلت‌ها لغو کنید. از فرم مناسب استفاده کنید، به شرط تعلیقی استناد کنید و دستورالعمل لغو اسکرو را سریع امضا کنید.

اگر در حال تصمیم‌گیری هستید که آیا هنوز ارزش دارد معامله را نجات دهید، راهنمای ما دربارهٔ زمان کنار کشیدن از خرید خانه نشانه‌های هشداردهنده را مرور می‌کند. خریدارانی که محله‌ها را مقایسه می‌کنند هم می‌توانند از راهنمای ارواین ما شروع کنند.

نکات کلیدی

• سپردهٔ شما در اسکرو است، نه نزد فروشنده. طبق RPA استاندارد، باید ظرف ۳ روز کاری پس از پذیرش پیشنهاد پرداخت شود.
• لغو کتبی بر اساس یک شرط تعلیقی باز، یا بر اساس بخش 1102.3 قانون مدنی به دلیل افشاهای دیرهنگام، معمولاً از سپردهٔ شما محافظت می‌کند.
• خریداران با وام FHA و VA می‌توانند در صورت پایین بودن ارزیابی قیمت، بدون از دست دادن بیعانه کنار بکشند.
• برای خانه‌های یک تا چهار واحدی که خریدار در آن ساکن می‌شود، نگه داشتن حداکثر ۳٪ قیمت توسط فروشنده معتبر و هر مبلغ بیش از ۳٪ نامعتبر فرض می‌شود.
• اسکرو با دستور مشترک طرفین وجوه را آزاد می‌کند. امتناع از امضا بدون اختلافی با حسن نیت می‌تواند طبق بخش 1057.3 قانون مدنی جریمه به دنبال داشته باشد.

پرسش‌های متداول

در حال نوشتن پیشنهاد هستید و می‌خواهید مبلغ سپرده را تعیین کنید، تاریخ‌های شرایط تعلیقی را تنظیم کنید و تأیید وامی داشته باشید که بتوانید به آن تکیه کنید؟ علی هم به‌عنوان مشاور املاک خرید شما را پیش می‌برد و هم به‌عنوان کارشناس وام مسکن تأمین مالی را، تا هیچ چیز از قلم نیفتد. با علی تماس بگیرید یا با شمارهٔ (949) 818-1000 تماس بگیرید.